Hausverwaltungs-Glossar

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann keine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegründet werden. Sie ist gemäß § 3 Abs. 2 WEG zwingende Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum und die anschließende Eintragung ins Grundbuch.

Voraussetzungen

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie

• einen eigenen, direkt zugänglichen Eingang besitzt (nicht durch eine andere Einheit),
• funktional alle notwendigen Nebenräume (Bad, WC, Küche oder Kochnische) enthält,
• von anderen Einheiten durch Wände und Decken baulich getrennt ist.

Antrag und Verfahren

Die Bescheinigung wird beim zuständigen Bauordnungsamt beantragt. Einzureichen sind in der Regel beglaubigte Baupläne (Grundrisse und Schnitte im Maßstab 1:100) sowie der ausgefüllte Aufteilungsplan. In Sachsen-Anhalt bearbeitet das Bauordnungsamt der jeweiligen Gemeinde oder des Landkreises den Antrag. Die Bearbeitungszeit beträgt üblicherweise vier bis acht Wochen; Gebühren richten sich nach der Anzahl der Einheiten und dem Verwaltungsgebührenrecht des Landes.

Abgrenzung zum Aufteilungsplan

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Eigenständigkeit, der Aufteilungsplan dagegen ordnet jeder Einheit eine Nummer zu und grenzt Sonder- vom Gemeinschaftseigentum ab. Beide Dokumente werden gemeinsam bei der Teilungserklärung beim Notar eingereicht.

Bedeutung beim Kauf

Kaufinteressenten sollten prüfen, ob die Bescheinigung für alle Einheiten des Gebäudes vorliegt und ob nachträgliche Umbauten (z. B. Zusammenlegung zweier Wohnungen) eine neue Bescheinigung erfordert haben. Fehlt sie, kann das Sondereigentum nicht rechtswirksam übertragen werden.

Während eine ordentliche Kündigung an gesetzliche Fristen und Gründe gebunden ist, können Vermieter und Mieter das Mietverhältnis jederzeit einverständlich durch einen Aufhebungsvertrag beenden. Das Datum des Auszugs bestimmen die Parteien frei.

Formvorschriften

Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt für den Aufhebungsvertrag die Schriftform vor (§ 568 BGB analog). Mündliche Absprachen reichen nicht aus. Beide Parteien müssen das Dokument eigenhändig unterschreiben; eine E-Mail genügt nicht.

Typische Regelungsinhalte

• Rückgabedatum und Übergabezeitpunkt
• Zustand der Wohnung bei Rückgabe (Renovierungspflichten)
• Abrechnung der Mietkaution
• Regelung ausstehender Forderungen (Mietzahlungen, Nachzahlungen)
• Eventuell vereinbarte Abfindung zugunsten des Mieters

Wann ist ein Aufhebungsvertrag sinnvoll?

Für Vermieter bietet er sich an, wenn ein Mieter trotz Eigenbedarfs oder Vertragsverstößen kurzfristig ausziehen soll und eine gerichtliche Auseinandersetzung vermieden werden soll. Mieter schließen ihn ab, wenn sie vorzeitig aus beruflichen oder privaten Gründen ausziehen müssen und keinen Nachmieter stellen können.

Risiken für Mieter

Wer einen Aufhebungsvertrag unterschreibt, riskiert eine Sperrzeit beim Arbeitslosengeld (in der Regel 12 Wochen), weil die Bundesagentur für Arbeit dies als selbst herbeigeführte Arbeitslosigkeit wertet – auch wenn der Aufhebungsvertrag das Mietverhältnis betrifft. Mieter sollten sich vorher beraten lassen.

Der Aufteilungsplan ist ein unverzichtbares Gründungsdokument jeder WEG. Er wird gemeinsam mit der Teilungserklärung beim Notar eingereicht und bildet die Grundlage für die Grundbucheintragung der einzelnen Wohnungseigentumsrechte.

Inhalt und Form

Das Dokument besteht aus maßstabsgetreuen Grundrissen (in der Regel 1:100), Schnittzeichnungen und einer Nummerierungsliste. Jede Einheit – Wohnungen, Keller, Garagen, Stellplätze – erhält eine eindeutige Nummer, die im Grundbuch als Anlage gespeichert wird. Die Zeichnungen müssen von einer Behörde (Bauordnungsamt) oder einem vereidigten Sachverständigen beglaubigt sein.

Sondereigentum versus Gemeinschaftseigentum

Alles, was im Aufteilungsplan einer Einheitsnummer zugeordnet ist, wird Sondereigentum. Was nicht zugeordnet ist, gilt als Gemeinschaftseigentum – also Dach, Treppenhaus, tragende Wände, Heizungsanlage und Außenfassade.

Praktische Bedeutung

Der Aufteilungsplan entscheidet, wer für welche Reparaturen zuständig ist und wer die Kosten trägt. Bei Streitigkeiten – etwa ob eine Trennwand zum Sondereigentum gehört und der Eigentümer sie abreißen darf – ist der Plan das maßgebliche Dokument. Er sollte daher bei jedem Immobilienkauf sorgfältig geprüft werden.

Nachträgliche Änderungen

Änderungen am Aufteilungsplan erfordern die Mitwirkung aller Eigentümer (notarielle Änderungsvereinbarung) und eine Neueintragung im Grundbuch. Das ist aufwändig und kostspielig, weswegen Fehler im Plan frühzeitig erkannt werden sollten.

Im Verwaltungsalltag fallen regelmäßig Kosten an, die der Verwalter zunächst aus eigener Tasche bezahlt – etwa Porto für Einschreiben, Fahrtkosten zum Objekt für Begehungen oder Kopierkosten für Eigentümerversammlungsunterlagen. Diese Aufwendungen darf er als Auslagenersatz geltend machen.

Abgrenzung zur Grundvergütung

Die Grundvergütung (monatliche Verwalterpauschale) deckt den regulären Verwaltungsaufwand ab. Auslagenersatz kommt zusätzlich hinzu und ist streng von der Vergütung zu trennen. Er wird nach tatsächlichem Nachweis erstattet – nicht pauschal. Typisch erstattungsfähige Positionen:

• Porto und Versandkosten für förmliche Zustellungen
• Fahrtkosten (km-Pauschale nach bundesrechtlichen Sätzen oder tatsächliche Nachweise)
• Gerichts- und Notarkosten, die der Verwalter im Auftrag der Gemeinschaft verauslagt
• Kosten für externe Fachgutachten, die vom Beirat oder der Versammlung beauftragt wurden

Regelung im Verwaltervertrag

Der Verwaltervertrag sollte den Auslagenersatz klar definieren: welche Positionen erstattungsfähig sind, ob ein Pauschalansatz oder Einzelnachweis gilt und bis zu welchem Betrag der Verwalter ohne vorherige Zustimmung der Eigentümerversammlung Aufwendungen vornehmen darf.

Prüfpflicht des Beirats

Der Verwaltungsbeirat sollte Auslagenersatzforderungen im Rahmen der Belegprüfung kritisch kontrollieren. Belege müssen vollständig, datiert und dem Objekt eindeutig zuzuordnen sein. Unklare oder überhöhte Positionen können im Rahmen der Jahresabrechnung beanstandet werden.

Vor der WEG-Reform 2020 war eine Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn Eigentümer mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten waren. Dieses Quorum führte regelmäßig dazu, dass schlecht besuchte Versammlungen keine Entscheidungen treffen konnten und kurzfristig eine zweite Versammlung einberufen werden musste.

Neuregelung seit 1. Dezember 2020

§ 25 Abs. 1 WEG n. F. schafft das Quorum vollständig ab. Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist nun unabhängig von der Anzahl der erschienenen Eigentümer oder der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Es genügt, dass auch nur ein einziger Eigentümer erscheint.

Anforderungen an die ordnungsgemäße Einberufung

Damit eine Versammlung als ordnungsgemäß einberufen gilt, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

• Einladung in Textform (Brief oder E-Mail mit Nachweis)
• Einhaltung der Ladungsfrist von mindestens zwei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG)
• Vollständige Tagesordnung mit allen Beschlussanträgen
• Angabe von Ort, Datum und Uhrzeit

Auswirkungen auf die Praxis

Die Reform bedeutet: Wer nicht zur Versammlung kommt, riskiert, dass Beschlüsse ohne seine Stimme gefasst werden. Eigentümer sollten daher entweder persönlich erscheinen oder eine schriftliche Vollmacht erteilen. Beschlüsse, die auf einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung gefasst wurden, können nur durch Anfechtungsklage (innerhalb eines Monats) angegriffen werden.

Das Beschlussprotokoll dokumentiert, welche Anträge in einer Eigentümerversammlung gestellt wurden, wie abgestimmt wurde und welche Beschlüsse damit rechtswirksam gefasst wurden. Es ist die offizielle Grundlage für die Eintragung in die Beschlusssammlung.

Pflichtangaben im Protokoll

Ein vollständiges Beschlussprotokoll enthält mindestens:

• Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung
• Liste der erschienenen und vertretenen Eigentümer
• Feststellung der Beschlussfähigkeit
• Wortlaut jedes Beschlussantrags
• Abstimmungsergebnis (Ja-Stimmen, Nein-Stimmen, Enthaltungen)
• Feststellung, ob der Beschluss angenommen oder abgelehnt wurde

Unterschriften

Das Protokoll ist von der Versammlungsleitung (in der Regel der Verwalter), einem Wohnungseigentümer und – sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist – einem Beiratsmitglied zu unterzeichnen (§ 24 Abs. 6 WEG). Ohne diese Unterschriften ist das Protokoll formell mangelhaft, die Beschlüsse bleiben aber wirksam.

Frist und Zugang

Es gibt keine gesetzliche Frist für die Erstellung. In der Praxis sollte das Protokoll innerhalb von zwei bis vier Wochen nach der Versammlung erstellt und allen Eigentümern zugestellt werden. Eigentümer haben das Recht, Einsicht zu nehmen und auf inhaltliche Fehler hinzuweisen.

Anfechtungsfrist

Beschlüsse können innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung vor dem Amtsgericht angefochten werden. Das Protokoll ist das maßgebliche Dokument für den Fristbeginn.

Die Beschlusssammlung ist das offizielle Gedächtnis jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie dokumentiert lückenlos alle gefassten Beschlüsse – unabhängig davon, ob sie in einer Präsenzversammlung oder per Umlaufbeschluss zustande kamen.

Gesetzliche Grundlage

§ 24 Abs. 7 WEG verpflichtet den Verwalter ausdrücklich zur Führung der Beschlusssammlung. Bei WEGs ohne Verwalter obliegt diese Pflicht dem Verwaltungsbeirat oder einem von den Eigentümern bestimmten Eigentümer. Die Sammlung ist kein freiwilliges Instrument, sondern gesetzliche Pflicht.

Inhalt der Beschlusssammlung

Aufzunehmen sind:

• Alle Eigentümerbeschlüsse mit Datum und Wortlaut
• Alle gerichtlichen Entscheidungen in WEG-Verfahren (auch Anfechtungsurteile)
• Schiedssprüche, sofern vereinbart

Beschlüsse, die durch Anfechtung für ungültig erklärt wurden, bleiben in der Sammlung – jedoch mit entsprechendem Vermerk über das Urteil.

Einsichtsrecht

Jeder Eigentümer hat das Recht, die Beschlusssammlung jederzeit einzusehen (§ 18 Abs. 4 WEG). Das Einsichtsrecht umfasst auch Kopien gegen Kostenerstattung. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollte der Käufer immer in die Beschlusssammlung schauen, um bestehende Beschlüsse und eventuelle Belastungen zu kennen.

Kaufrechtliche Bedeutung

Bestehende Beschlüsse der WEG gelten auch für neue Eigentümer. Wer eine Wohnung kauft, übernimmt automatisch alle Beschlüsse – positive wie negative (z. B. Sonderumlagen, Bauvorhaben). Die Einsicht in die Beschlusssammlung ist daher vor jedem Kauf unerlässlich.

Betriebskosten sind im deutschen Mietrecht der zentrale Begriff für alle Nebenkosten, die Vermieter berechtigt sind, auf ihre Mieter umzulegen. Die rechtliche Grundlage bildet § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Umlagefähige Betriebskosten (Auswahl)

• Grundsteuer
• Wasser und Abwasser
• Heizung und Warmwasser
• Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Allgemeinstrom (Treppenhaus, Außenanlage)
• Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser)
• Hausmeisterkosten (soweit nicht Instandhaltung oder Verwaltung)
• Kabelanschluss oder Breitbandverteilung
• Aufzugsbetrieb und Wartung

Nicht umlagefähige Kosten

Verwaltungskosten (Buchführung, Mahnwesen, Korrespondenz), Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie Leerstandskosten sind ausdrücklich nicht umlagefähig. Sie trägt der Vermieter allein.

Vorauszahlung und Abrechnung

Mieter zahlen in der Regel monatliche Vorauszahlungen. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (meist Kalenderjahr) erfolgt die Nebenkostenabrechnung. Nachzahlungen oder Guthaben werden dann verrechnet. Die Frist für die Abrechnung beträgt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Abgrenzung zum Hausgeld

Das Hausgeld zahlt der Eigentümer an die WEG – es enthält neben Betriebskosten auch Verwaltervergütung und Rücklagenanteil. Betriebskosten dagegen sind die umlagefähige Teilmenge, die Eigentümer an ihre Mieter weitergeben dürfen.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist eine Rechtsverordnung, die seit 2003 den § 27 der II. Berechnungsverordnung abgelöst hat. Sie definiert verbindlich und abschließend, welche Kosten als Betriebskosten umlagefähig sind.

Systematik der BetrKV

§ 2 BetrKV listet 17 Kostenarten (Nr. 1–16 plus Sammelposten „sonstige Betriebskosten"):

• Nr. 1: Laufende öffentliche Lasten (Grundsteuer)
• Nr. 2: Wasserversorgung
• Nr. 3: Entwässerung
• Nr. 4/5: Heizkosten und Warmwasser
• Nr. 6: Aufzug
• Nr. 7: Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Nr. 8: Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Nr. 9: Gartenpflege
• Nr. 10: Allgemeinstrom (Beleuchtung)
• Nr. 11: Schornsteinreinigung
• Nr. 12: Sach- und Haftpflichtversicherung
• Nr. 13: Hauswart
• Nr. 14: Gemeinschaftsantenne / Kabel
• Nr. 15: Einrichtungen für die Wäschepflege
• Nr. 16: Sonstige Betriebskosten (z. B. Schwimmbad, Sauna)

Abschließender Charakter

Die Liste ist abschließend – Kosten, die dort nicht aufgeführt sind, dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Das gilt insbesondere für Verwaltungskosten, Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie Finanzierungskosten des Vermieters.

Sonstige Betriebskosten (Nr. 16)

Nur Kosten, die ausdrücklich im Mietvertrag benannt sind, können unter Nr. 16 abgerechnet werden. Pauschalklauseln wie „alle sonstigen Kosten" sind unzulässig.

Abrechnung und Fristen

Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern – das Guthaben des Mieters bleibt aber bestehen.

Dienstbarkeiten zählen zu den beschränkten dinglichen Rechten nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 1018–1093 BGB). Sie berechtigen eine bestimmte Person oder den Eigentümer eines anderen Grundstücks, ein fremdes Grundstück in einer bestimmten Weise zu nutzen – oder schränken den Eigentümer in seinem Nutzungsrecht ein.

Arten von Dienstbarkeiten

Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB): Belastet ein Grundstück (das „dienende" Grundstück) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (das „herrschende" Grundstück). Typische Beispiele: Wegerecht, Überbaurecht, Leitungsrecht für Wasser oder Strom.

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB): Berechtigt eine bestimmte natürliche oder juristische Person – nicht ein anderes Grundstück. Das Wohnrecht ist die bekannteste Form.

Nießbrauch (§ 1030 BGB): Umfassendstes Nutzungsrecht – der Nießbraucher darf das Grundstück vollständig nutzen und alle Früchte (Mieteinnahmen) ziehen.

Eintragung im Grundbuch

Dienstbarkeiten sind im Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und wirken gegen jedermann – auch gegen einen späteren Käufer. Wer eine Immobilie erwirbt, übernimmt alle eingetragenen Dienstbarkeiten, ohne dass er zustimmen müsste.

Auswirkungen beim Immobilienkauf

Vor dem Kauf sollte das Grundbuch sorgfältig auf Dienstbarkeiten geprüft werden. Ein Wegerecht für Nachbarn kann die Nutzung des Grundstücks erheblich einschränken; ein Leitungsrecht kann Umbaumaßnahmen behindern. Nicht alle Dienstbarkeiten sind wertmindernd – ein Überbaurecht kann auch wirtschaftlich neutral sein.

Erlöschen

Dienstbarkeiten erlöschen durch Aufhebungsvertrag (notarielle Einigung + Löschung im Grundbuch) oder bei Zeitablauf, wenn eine befristete Dienstbarkeit vereinbart wurde.

Die Eigenbedarfskündigung ist eine der wenigen gesetzlich anerkannten Möglichkeiten für Vermieter, ein unbefristetes Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters zu beenden. Die gesetzliche Grundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Berechtigte Personen

Der Vermieter darf Eigenbedarf für sich selbst, seinen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner sowie Familienangehörige geltend machen. Als Familienangehörige anerkannt sind in der Regel: Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Neffen und Nichten. Nichtehe­liche Lebensgefährten werden von Gerichten zunehmend anerkannt, sind aber nicht explizit gesetzlich genannt.

Konkrete und ernsthafte Begründung

Die Kündigung muss schriftlich begründet werden. Pauschale Behauptungen genügen nicht – der Vermieter muss konkret darlegen, wer einziehen soll und warum (z. B. Jobwechsel nach Magdeburg, Pflege eines Elternteils). Der Bedarf muss ernsthaft und vernünftig sein; überzogene Raumansprüche werden von Gerichten nicht anerkannt.

Kündigungsfristen

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer: bis 5 Jahre = 3 Monate, 5–8 Jahre = 6 Monate, über 8 Jahre = 9 Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats eingehen, damit dieser Monat als erster Monat der Kündigungsfrist zählt.

Soziale Härte

Mieter können einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte darstellen würde (§ 574 BGB) – etwa bei schwerer Erkrankung, hohem Alter oder langer Mietdauer ohne Ersatzwohnraum.

Vortäuschung von Eigenbedarf

Wer Eigenbedarf vorschiebt und die Wohnung anschließend weitervermietet oder leer stehen lässt, macht sich schadensersatzpflichtig. Mieter sollten in solchen Fällen konsequent ihre Rechte durchsetzen.

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden Wirtschaftspläne verabschiedet, Jahresabrechnungen genehmigt, Beschlüsse über Instandhaltungsmaßnahmen gefasst und Verwalter gewählt oder abberufen.

Einberufungspflicht

Der Verwalter ist verpflichtet, mindestens eine ordentliche Eigentümerversammlung pro Jahr einzuberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Darüber hinaus muss er eine außerordentliche Versammlung einberufen, wenn mindestens 20 % der Eigentümer dies in Textform verlangen. Seit der WEG-Reform 2020 ist auch eine Online-Teilnahme (hybride Versammlung) möglich.

Einladungsfrist und Form

Die Einladung muss mindestens zwei Wochen vor der Versammlung in Textform (Brief oder E-Mail) zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Tagesordnung muss vollständig angegeben sein – Beschlüsse zu Themen, die nicht auf der Tagesordnung stehen, sind anfechtbar.

Stimmrechte

Im gesetzlichen Regelfall gilt das Kopfprinzip – jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Größe seiner Einheit oder dem Miteigentumsanteil. Die Gemeinschaftsordnung kann hiervon abweichen (z. B. Wert- oder Anteilsprinzip).

Mehrheiten

• Einfache Mehrheit: Regel für laufende Verwaltungsangelegenheiten
• Doppelt qualifizierte Mehrheit: für bauliche Maßnahmen (§ 21 WEG)
• Einstimmigkeit: für grundlegende Änderungen der Teilungserklärung

Protokoll und Anfechtung

Gefasste Beschlüsse werden im Beschlussprotokoll festgehalten und in die Beschlusssammlung aufgenommen. Anfechtungen sind binnen eines Monats beim zuständigen Amtsgericht möglich.

Der Energieausweis gibt potenziellen Käufern und Mietern einen standardisierten Überblick über die energetische Qualität eines Gebäudes. Die Rechtspflicht ergibt sich aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit November 2020 die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat.

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

• Beim Verkauf einer Immobilie (Vorlage spätestens bei der Besichtigung)
• Bei der Neuvermietung (Vorlage auf Verlangen des Interessenten)
• Bei Inseraten in kommerziellen Medien (Energiekennwerte sind anzugeben)

Bestandsmietverhältnisse ohne Mieterwechsel sind von der Vorlage ausgenommen.

Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis

Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Günstig in der Erstellung, aber stark vom Nutzerverhalten abhängig.

Bedarfsausweis: Berechnet den theoretischen Energiebedarf auf Basis der Gebäudehülle und Haustechnik – unabhängig vom Nutzerverhalten. Aussagekräftiger, aber teurer.

Für Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden, ist zwingend der Bedarfsausweis vorgeschrieben (sofern nicht nach WSchV 1977 saniert).

Energieeffizienzklassen

Seit 2014 weist der Energieausweis eine Effizienzklasse aus (A+ bis H). Klasse A+ entspricht einem Jahresenergieverbrauch unter 30 kWh/m², Klasse H über 250 kWh/m². Ab 2026 ist die Angabe der Klasse in Immobilienanzeigen verpflichtend.

Gültigkeitsdauer und Kosten

Energieausweise sind zehn Jahre gültig. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis liegen bei 50–100 €, ein Bedarfsausweis kostet je nach Gebäude 300–600 €. Für WEGs trägt die Gemeinschaft die Kosten, da das Gebäude als Ganzes ausgewiesen wird.

Mit der WEG-Reform 2020 hat der Gesetzgeber den Begriff „Instandhaltungsrücklage" offiziell durch „Erhaltungsrücklage" ersetzt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Inhaltlich bleibt die Funktion identisch: Eigentümer sparen gemeinsam Rücklagen für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

Pflicht zur Bildung

Jede ordnungsgemäße Verwaltung umfasst die angemessene Ansammlung einer Erhaltungsrücklage. Das Gesetz schreibt keine feste Mindesthöhe vor – die Eigentümerversammlung legt die Höhe im Wirtschaftsplan fest. Als Faustregel gelten 0,8–1,5 % des Verkehrswertes pro Jahr als angemessen, je nach Alter und Zustand des Gebäudes.

Erhöhung durch Beschluss

Reicht die Rücklage nicht aus (z. B. wenn eine große Sanierung ansteht), können die Eigentümer die Zuführung erhöhen oder eine Sonderumlage beschließen. Eine zu niedrige Rücklage ist ein häufiger Streitpunkt in WEGs.

Verwendung

Die Erhaltungsrücklage darf ausschließlich für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet werden – also für Reparaturen, Instandsetzungen und werterhaltende Sanierungen. Sie ist kein „freies" Budget für Neubaumaßnahmen oder Modernisierungen, die eine qualifizierte Mehrheit oder einstimmige Beschlüsse erfordern.

Kontoführung und Insolvenzsicherung

Die Erhaltungsrücklage muss auf einem separaten Konto (Rücklagenkonto) geführt werden, das vom laufenden Girokonto getrennt ist. Im Insolvenzfall des Verwalters ist das Konto vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt, sofern es im Namen der WEG geführt wird.

Abgrenzung zu Sondereigentum

Die Rücklage dient ausschließlich dem Gemeinschaftseigentum. Schäden am Sondereigentum (z. B. Böden, Innenwände einer Wohnung) müssen die einzelnen Eigentümer selbst finanzieren.

Die Gebäudeversicherung ist eine der wichtigsten Versicherungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie schützt das gesamte Gebäude – also das Gemeinschaftseigentum einschließlich der zum Gebäude gehörenden Bestandteile des Sondereigentums (fest verbaute Elemente wie Einbauküchen, Sanitärinstallationen) – gegen Schäden.

Versicherte Gefahren

Eine typische Wohngebäudeversicherung umfasst:

• Feuer: Brand, Blitzschlag, Explosion, Löschwasserschäden
• Leitungswasser: Bruch von Zu- oder Ableitungsrohren, Frost
• Sturm/Hagel: Schäden durch Windgeschwindigkeiten ab Stärke 8

Elementarschäden (Überschwemmung, Erdrutsch) sind in der Regel nicht automatisch eingeschlossen und müssen gesondert vereinbart werden.

Abschluss und Kosten

Der Verwalter schließt die Gebäudeversicherung im Namen der WEG ab. Die Prämien sind umlagefähige Betriebskosten und werden über das Hausgeld finanziert. Für Mietobjekte darf der Vermieter die Versicherungskosten auf die Mieter umlegen.

Unterversicherung vermeiden

Der Versicherungswert muss dem aktuellen Wiederbeschaffungswert des Gebäudes entsprechen. Veraltete Versicherungssummen führen zu Unterversicherung: Im Schadensfall zahlt die Versicherung dann nur anteilig. Der Wert sollte mindestens alle fünf Jahre durch einen Sachverständigen geprüft werden.

Schadensfall

Schäden müssen dem Verwalter unverzüglich gemeldet werden – er ist Ansprechpartner gegenüber der Versicherung. Eigenmächtige Reparaturen vor der Schadensbesichtigung können zum Verlust des Versicherungsschutzes führen. Mieter haben keinen direkten Anspruch gegen die Gebäudeversicherung; sie müssen sich an den Vermieter wenden.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört das Gebäude allen Eigentümern gemeinsam. Das Gemeinschaftseigentum bildet dabei den größten Teil: Es umfasst alle Gebäudebestandteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

• Grundstück und Außenanlagen
• Tragwerk: Fundament, tragende Wände, Decken, Dach
• Fassade und Außenfenster
• Treppenhaus, Flure, Aufzug
• Heizungsanlage, Lüftung, zentrale Warmwasserversorgung
• Gemeinschaftliche Versorgungsleitungen (bis zur Übergabestelle ins Sondereigentum)
• Keller und Gemeinschaftsräume

Abgrenzung zum Sondereigentum

Alles, was im Aufteilungsplan einer Einheitsnummer zugeordnet ist, ist Sondereigentum. Kompliziert wird es bei Bauteilen, die sich im Sondereigentum befinden, aber das Gemeinschaftseigentum betreffen: Außenfenster, Balkone und Wasserleitungen innerhalb der Wohnung sind trotz ihrer Lage innerhalb der Wohneinheit häufig Gemeinschaftseigentum – abhängig von der Teilungserklärung.

Kostentragung

Kosten für Instandhaltung und Reparatur am Gemeinschaftseigentum trägt die Gemeinschaft gemeinsam – finanziert über das Hausgeld und die Erhaltungsrücklage. Die Verteilung richtet sich nach den Miteigentumsanteilen oder einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung.

Bauliche Veränderungen

Kein einzelner Eigentümer darf das Gemeinschaftseigentum eigenmächtig verändern. Jede bauliche Maßnahme bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung – je nach Umfang mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit.

Die Gemeinschaftsordnung (GO) ist gewissermaßen die „Satzung" einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wird in der Regel bei der Erstgründung der WEG vom Bauträger als Teil der Teilungserklärung erstellt und im Grundbuch eingetragen.

Typische Regelungsbereiche

• Stimmrecht: Abweichung vom gesetzlichen Kopfprinzip auf Wert- oder Anteilsprinzip
• Kostenverteilung: Abweichung vom Anteilsprinzip (z. B. Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch)
• Nutzungsregelungen: Verbot von Kurzzeitvermietung, Tierhaltungsregeln
• Sondernutzungsrechte: Zuweisung bestimmter Gemeinschaftsflächen (Stellplätze, Garten) an einzelne Eigentümer
• Verwalterbestellung: Abweichende Bestellungsdauer, Kompetenzen
• Vereinbarungen über Instandhaltung: Wer ist für was zuständig?

Abgrenzung zur Hausordnung

Die Hausordnung regelt das alltägliche Zusammenleben (Ruhezeiten, Müllentsorgung, Treppenreinigung) und kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden. Die Gemeinschaftsordnung ist hingegen eine Vereinbarung, die nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden kann – sie hat höheren Rang.

Bindungswirkung

Die Gemeinschaftsordnung gilt für jeden neuen Eigentümer automatisch, sobald die WEG im Grundbuch eingetragen ist. Käufer übernehmen alle darin enthaltenen Regelungen – unabhängig davon, ob sie im Kaufvertrag explizit erwähnt werden.

Bedeutung beim Kauf

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte die Gemeinschaftsordnung vollständig gelesen werden. Nutzungsverbote (z. B. keine Kurzzeitvermietung erlaubt) oder ungewöhnliche Kostenverteilungsschlüssel können erheblichen Einfluss auf die Rentabilität der Investition haben.

Das Grundbuch ist das offizielle, beim zuständigen Amtsgericht geführte Register für alle in Deutschland belegenen Grundstücke und Eigentumswohnungen. Es dokumentiert verbindlich, wem eine Immobilie gehört, welche Belastungen darauf liegen und welche Rechte Dritter bestehen.

Aufbau des Grundbuchs

Jedes Grundbuchblatt ist in drei Abteilungen gegliedert:

• Bestandsverzeichnis: Beschreibung des Grundstücks (Lage, Flurstücknummer, Größe)
• Abteilung I: Eigentümer und Art des Eigentumserwerbs
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten (z. B. Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Vorkaufsrechte)
• Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

Öffentlicher Glaube

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben (§ 892 BGB): Wer eine Immobilie im Vertrauen auf den Grundbuchinhalt kauft und dabei gutgläubig ist, ist auch dann geschützt, wenn das Grundbuch fehlerhaft ist. Dieses Prinzip schützt den Rechtsverkehr und macht das Grundbuch zum wichtigsten Dokument beim Immobilienkauf.

Einsichtsrecht

Wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, hat das Recht auf Grundbucheinsicht (§ 12 GBO). Berechtigtes Interesse haben: Eigentümer, Kaufinteressenten, Gläubiger mit Vollstreckungstitel, Notare und Gerichte. Seit 2021 ist die Einsicht auch online über das Grundbuchportal möglich.

Eigentumswechsel

Ein Immobilienkauf ist erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers in Abteilung I wirksam. Zwischen Kaufvertrag und Eintragung (oft Monate) wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Käufer schützt.

Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch in Abteilung III eingetragen wird. Sie sichert in der Regel ein Bankdarlehen ab: Die Bank erhält das Recht, im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die Immobilie zu verwerten.

Grundschuld vs. Hypothek

Beide sind Grundpfandrechte, aber mit wichtigem Unterschied:

• Hypothek (§ 1113 BGB): Akzessorisch – sie ist unmittelbar mit der Forderung verknüpft und erlischt automatisch mit deren Tilgung.
• Grundschuld (§ 1191 BGB): Nicht akzessorisch – sie besteht unabhängig von der gesicherten Forderung. Auch nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens bleibt sie im Grundbuch eingetragen, bis sie gelöscht wird.

In der Praxis wird fast ausschließlich die Grundschuld verwendet, weil sie flexibler ist.

Bestellung und Löschung

Die Grundschuld wird beim Notar bestellt und im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung ist Voraussetzung für die Darlehensauszahlung. Nach vollständiger Tilgung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus – der Eigentümer kann dann beim Grundbuchamt die Löschung beantragen. Alternativ kann die Grundschuld als Eigentümergrundschuld bestehen bleiben und bei späteren Finanzierungen wiederverwendet werden.

Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld ist nur im Grundbuch vermerkt. Die Briefgrundschuld wird zusätzlich durch einen Grundschuldbrief verbrieft, der übertragen werden kann. In der modernen Praxis überwiegt die Buchgrundschuld.

Zwangsvollstreckung

Bei Nichtzahlung kann der Gläubiger die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen. Die Grundschuld gibt dem Gläubiger ein vorrangiges Recht auf den Erlös – entsprechend dem Rang im Grundbuch.

Das Hausgeld ist für Wohnungseigentümer das, was die Nebenkostenvorauszahlung für Mieter ist – nur umfangreicher. Es deckt alle laufenden Kosten der Wohnanlage und wird monatlich an die WEG überwiesen.

Zusammensetzung des Hausgelds

• Umlagefähige Betriebskosten: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Allgemeinstrom, Hausmeister, Versicherungen – alles, was auch an Mieter weitergegeben werden darf
• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltervergütung, Kontoführungsgebühren, Rechtskosten
• Erhaltungsrücklage: Anteiliger Sparbeitrag für zukünftige Reparaturen

Berechnung und Wirtschaftsplan

Die Höhe des Hausgelds ergibt sich aus dem jährlichen Wirtschaftsplan, den der Verwalter aufstellt und die Eigentümerversammlung beschließt. Der Gesamtbedarf wird auf die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen (oder einem abweichenden Schlüssel laut Gemeinschaftsordnung) aufgeteilt.

Typische Größenordnung

In Magdeburg liegt das Hausgeld bei gut verwalteten WEGs erfahrungsgemäß zwischen 2,50 und 4,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat – je nach Gebäudezustand, Heizungsart und Höhe der Rücklagenzuführung. Neubauten mit Aufzug, Tiefgarage und hoher Rücklage können deutlich darüber liegen.

Rückständiges Hausgeld

Eigentümer, die das Hausgeld nicht zahlen, können durch eine Hausgeldklage zur Zahlung verpflichtet werden. Seit der WEG-Reform 2020 klagt die Gemeinschaft im eigenen Namen – der Verwalter muss nicht mehr einzeln bevollmächtigt werden. Im Extremfall ist eine Zwangsversteigerung der Einheit des säumigen Eigentümers möglich.

Steuerliche Aspekte

Für vermietende Eigentümer sind die nicht umlagefähigen Bestandteile des Hausgelds (Verwaltervergütung, Rücklagenanteil) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.

Wenn ein Wohnungseigentümer das Hausgeld nicht zahlt, schadet das der gesamten Gemeinschaft: Liquidität fehlt, Rechnungen können nicht beglichen werden, die Erhaltungsrücklage wächst nicht. Die WEG hat verschiedene Möglichkeiten, gegen säumige Eigentümer vorzugehen.

Vorgerichtliche Schritte

Zunächst mahnt der Verwalter in der Regel schriftlich – mit klarer Fristsetzung. Reagiert der Eigentümer nicht, folgt eine anwaltliche Mahnung. In vielen Fällen lässt sich eine Ratenzahlungsvereinbarung treffen, um kostspielige Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Gerichtliches Mahnverfahren

Für unbestrittene Forderungen eignet sich das Mahnverfahren (Antrag beim Amtsgericht per Online-Formular). Widerspricht der Schuldner nicht, ergeht ein Vollstreckungsbescheid – Grundlage für die Zwangsvollstreckung.

Klage beim Amtsgericht

Bei strittigen Forderungen oder Widerspruch im Mahnverfahren muss Klage beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Zuständig ist das Gericht am Ort der Wohnanlage. Seit der WEG-Reform 2020 klagt die Gemeinschaft als Verband im eigenen Namen (§ 9a WEG) – keine Einzelvollmacht des Verwalters mehr nötig.

Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung

Liegt ein rechtskräftiges Urteil vor, kann die WEG vollstrecken: Kontopfändung, Lohnpfändung oder Zwangsverwaltung der Einheit. Im Extremfall kann sogar die Zwangsversteigerung der Wohnung beantragt werden, wenn Hausgeld von mehr als 3 % des Einheitswerts rückständig ist.

Verwirkung und Verjährung

Hausgeldansprüche verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB). Verwalter müssen daher säumige Zahler konsequent und zeitnah verfolgen – ein zu langes Zuwarten kann zum Verlust der Ansprüche führen.

Die Hausordnung ist das Regelwerk für das tägliche Miteinander in einer Wohnanlage. Im Gegensatz zur Gemeinschaftsordnung regelt sie nicht die rechtlichen Grundstrukturen der WEG, sondern konkrete Verhaltensregeln für Eigentümer, Mieter und Besucher.

Typische Regelungsbereiche

• Ruhezeiten: Mittagsruhe (z. B. 13–15 Uhr), Nachtruhe (z. B. 22–6 Uhr), Sonntagsruhe
• Müllentsorgung: Trennungspflichten, Standzeiten der Tonnen, Sperrmüllregelungen
• Treppenhaus: Abstellverbote, Reinigungsdienst, Beleuchtung
• Gemeinschaftseinrichtungen: Nutzungszeiten Waschkeller, Trocknungsraum, Fahrradkeller
• Garten: Pflege- und Nutzungsregeln
• Tierhaltung: Erlaubnis, Leinen- oder Reinigungspflicht
• Grillen und Rauchen: Nutzungsregeln für Balkone und Gemeinschaftsflächen

Rechtliche Wirkung

Die Hausordnung gilt für alle Bewohner – auch für Mieter, wenn der Vermieter sie im Mietvertrag einbezieht. Sie kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung geändert werden – im Gegensatz zur Gemeinschaftsordnung, die Einstimmigkeit erfordert.

Durchsetzung

Bei Verstößen kann der Verwalter zunächst schriftlich abmahnen. Bei wiederholten Verstößen oder schwerwiegenden Belästigungen kann die WEG Unterlassungsklage erheben. Vermieter sind verpflichtet, ihre Mieter zur Einhaltung der Hausordnung anzuhalten – und haften der Gemeinschaft gegenüber für Verstöße ihrer Mieter.

Professionelle Hausverwaltung entlastet Eigentümer von administrativem, technischem und rechtlichem Aufwand und sichert den Werterhalt ihrer Immobilien. Das Tätigkeitsfeld ist breit und je nach Verwaltungsart unterschiedlich.

Arten der Hausverwaltung

WEG-Verwaltung: Betreuung von Wohnungseigentümergemeinschaften – Einberufung von Versammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Instandhaltungskoordination, Kontoführung.

Mietverwaltung: Verwaltung vermieteter Objekte im Auftrag des Eigentümers – Mietersuche, Mietinkasso, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltung.

Sondereigentumsverwaltung: Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung im Auftrag des Eigentümers (kombiniert WEG- und Mietverwaltungsaufgaben).

Gesetzliche Voraussetzungen

Wer gewerblich Hausverwaltung betreibt, benötigt seit der WEG-Reform 2020 eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO (Immobilienverwaltung). Außerdem sind Verwalter seit dem 1. August 2022 verpflichtet, regelmäßig Weiterbildungen nachzuweisen (20 Stunden in drei Jahren).

Zertifizierter Verwalter

Eigentümer können seit dem 1. Dezember 2022 per Mehrheitsbeschluss verlangen, dass die WEG von einem Zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG betreut wird. Das Zertifikat weist Sachkunde durch eine IHK-Prüfung nach.

Kosten

Die Vergütung für WEG-Verwaltung richtet sich nach der Anzahl der verwalteten Einheiten. Marktüblich sind in Magdeburg und Sachsen-Anhalt Preise ab 25 € netto je Wohneinheit im Monat – abhängig von Gebäudegröße, Lage und Leistungsumfang. Verbindliche Preise ergeben sich immer aus dem individuellen Verwaltervertrag.

Die Indexmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der die Miethöhe durch den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) bestimmt wird. Rechtliche Grundlage ist § 557b BGB. Im Unterschied zur Mieterhöhung nach Mietspiegel ist bei der Indexmiete keine ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich.

Funktionsweise

Im Mietvertrag wird die Anfangsmiete und der Bezugsmonat des VPI festgelegt. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete um denselben prozentualen Anteil erhöhen. Sinkt der Index, muss die Miete gesenkt werden – theoretisch. In der Praxis sind Mietsenkungen selten, weil der VPI langfristig steigt.

Berechnung eines Beispiels

Anfangsmiete: 800 €, VPI zum Vertragsbeginn: 115,0, VPI heute: 125,0 (+ 8,7 %). Neue Miete = 800 × 1,087 = 869,60 €. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich mitteilen und den Anstieg des Index belegen. Die erhöhte Miete ist frühestens zum übernächsten Monat nach Zugang der Mitteilung fällig.

Vorteile und Nachteile

Für Vermieter: Automatische Anpassung ohne aufwändige Mietspiegelrecherche, kalkulierbare Einnahmenentwicklung.

Für Mieter: Schutz vor willkürlichen Erhöhungen; bei niedriger Inflation steigt die Miete wenig oder gar nicht. Nachteil: Bei hoher Inflation (wie 2022–2023) können Erhöhungen deutlich über dem Mietspiegel liegen.

Einschränkungen

Während einer laufenden Indexmietvereinbarung ist eine zusätzliche Mieterhöhung nach Mietspiegel oder Kappungsgrenze nicht zulässig. Ausnahme: Modernisierungsumlagen sind möglich. Bei Neuvermietung können Vermieter wieder frei wählen, ob sie eine Indexmiete vereinbaren.

Die Instandhaltungsrücklage ist unter diesem Namen seit Jahrzehnten bekannt. Mit der WEG-Reform 2020 wurde sie offiziell in Erhaltungsrücklage umbenannt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Beide Begriffe bezeichnen dasselbe: das gemeinschaftliche Sparguthaben der WEG für Erhaltungsmaßnahmen.

Funktion und Notwendigkeit

Gebäude altern – Dachdeckungen, Fassaden, Heizungsanlagen und Aufzüge müssen früher oder später saniert oder ersetzt werden. Die Rücklage sorgt dafür, dass im Bedarfsfall genügend Kapital vorhanden ist, ohne eine kurzfristige Sonderumlage erheben zu müssen.

Empfohlene Richtwerte

Empfehlungen des Bundesbauministeriums und Verbänden zufolge sollten WEGs pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich zwischen 0,80 € (Neubau) und 1,50 € (Altbau über 25 Jahre) zuführen. Bei einem Gebäude mit 1.000 m² Wohnfläche wären das 800–1.500 € pro Monat. Viele WEGs sparen zu wenig – mit der Folge einer Sonderumlage, wenn unerwartete Großreparaturen nötig werden.

Häufige Fehler

• Rücklage zu niedrig angesetzt (kurzfristiges Sparen, langfristiger Schaden)
• Rücklage für laufende Betriebskosten zweckentfremdet
• Kein separates Rücklagenkonto (Vermengung mit Betriebsmitteln)
• Keine Anlage der Rücklage zu marktüblichen Zinsen

Kaufrechtliche Bedeutung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht der anteilige Rücklagenanteil des Verkäufers nicht auf den Käufer über – er verbleibt in der Gemeinschaft. Käufer sollten daher prüfen, ob die Rücklage ausreichend ist; eine unterdotierte Rücklage erhöht das Risiko zukünftiger Sonderumlagen.

Im Immobilienverwaltungsrecht werden drei Begriffe oft verwechselt: Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung. Sie unterscheiden sich grundlegend in Zielsetzung, Kostenverteilung und den erforderlichen Mehrheiten.

Begriffsabgrenzung

Instandhaltung: Vorbeugende Maßnahmen, die den Zustand des Gebäudes erhalten und Verschleiß verlangsamen (regelmäßige Wartung, Pflege). Keine Wiederherstellung nach Schaden.

Instandsetzung: Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Mangels – Wiederherstellung des ursprünglichen funktionsfähigen Zustands. Beispiele: Dachreparatur nach Sturmschaden, Austausch geplatzter Heizungsrohre.

Modernisierung: Verbesserung des Gebäudes über den ursprünglichen Zustand hinaus (z. B. Wärmedämmung, Einbau eines Aufzugs).

Kostentragung in der WEG

Instandsetzungskosten am Gemeinschaftseigentum trägt die WEG aus dem laufenden Hausgeld oder der Erhaltungsrücklage. Für Schäden am Sondereigentum ist der jeweilige Eigentümer zuständig.

Beschlusserfordernis

Kleinere Instandsetzungsmaßnahmen kann der Verwalter im Rahmen seines Ermessens und der vertraglich vereinbarten Wertgrenzen selbst beauftragen. Größere Maßnahmen erfordern einen Beschluss der Eigentümerversammlung – oft mit Kostenvoranschlägen und nach Beiratsberatung.

Abgrenzung zu Mietrecht

Im Mietverhältnis ist der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet, sobald ein Mangel auftritt, der die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt (§ 535 BGB). Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Mieter Mietminderung geltend machen oder nach Fristsetzung selbst tätig werden.

Die Jahresabrechnung ist das zentrale Abrechnungsdokument jeder WEG. Sie zeigt, welche Kosten im abgelaufenen Wirtschaftsjahr tatsächlich entstanden sind, und stellt dies den geleisteten Vorauszahlungen (Hausgeld) gegenüber. Das Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben je Eigentümer.

Bestandteile

Eine vollständige Jahresabrechnung umfasst:

• Gesamtabrechnung: Alle Einnahmen und Ausgaben der WEG im Überblick
• Einzelabrechnungen: Anteiliger Kostenanteil je Eigentümer nach Verteilungsschlüssel
• Vermögensübersicht: Stand der Konten und der Erhaltungsrücklage
• Instandhaltungsrücklage-Entwicklung: Zuführung, Entnahmen, aktueller Stand

Abgrenzung zum Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan ist die Vorausplanung (Soll) – er legt die monatlichen Vorauszahlungen fest. Die Jahresabrechnung ist die Nachbetrachtung (Ist) – sie zeigt, was wirklich ausgegeben wurde. Differenzen führen zu Nachzahlungen oder Gutschriften.

Genehmigungspflicht

Die Jahresabrechnung muss von der Eigentümerversammlung genehmigt werden (§ 28 Abs. 2 WEG). Ohne Beschluss wird sie nicht rechtskräftig. Eigentümer haben das Recht, Belege einzusehen und Fragen zu stellen, bevor sie abstimmen.

Frist

Es gibt keine gesetzliche Frist für die Erstellung, aber ein Verzug von über sechs Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres gilt als pflichtwidrig. Eigentümer können bei zu langer Verzögerung auf Erstellung klagen.

Einspruch und Anfechtung

Einzelne Positionen in der Jahresabrechnung können im Rahmen des Genehmigungsbeschlusses beanstandet werden. Der Genehmigungsbeschluss selbst kann innerhalb eines Monats beim Amtsgericht angefochten werden.

Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor zu schnellen Mieterhöhungen. Sie setzt eine Obergrenze für die Summe aller Erhöhungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums – unabhängig davon, wie stark die Vergleichsmiete gestiegen ist.

Gesetzliche Regelung

§ 558 Abs. 3 BGB legt fest: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung ausgewiesen werden, gilt eine niedrigere Grenze von 15 %.

Situation in Magdeburg

Magdeburg ist nach aktuellem Stand (2026) nicht durch eine sachsen-anhaltische Mietpreisbremsen-Verordnung erfasst. Die reguläre Kappungsgrenze von 20 % gilt. Vermieter dürfen die Miete also innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % erhöhen – sofern die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) nicht unterschritten wird und alle anderen Voraussetzungen erfüllt sind.

Berechnung

Ausgangspunkt ist die Miete zu Beginn des Dreijahreszeitraums (nicht die vor der letzten Erhöhung). Beispiel: Miete am 1.1.2022 = 700 €, Erhöhung auf 780 € (+11 %) am 1.6.2024 → zulässig. Weitere Erhöhung auf 850 € (+21 % seit 2022) → unzulässig, Kappungsgrenze wird überschritten.

Verhältnis zur Indexmiete

Bei einer Indexmiete gilt die Kappungsgrenze nicht – die Miete folgt dem Index ohne Drei-Jahres-Deckel. Auch Modernisierungszuschläge nach § 559 BGB sind von der Kappungsgrenze ausgenommen.

Widerspruch und Klage

Überschreitet eine Mieterhöhung die Kappungsgrenze, ist der übersteigende Teil unwirksam. Mieter müssen nicht klagen – sie können einfach den überschreitenden Teil nicht zahlen, sollten aber sicherheitshalber schriftlich widersprechen.

Das Einsichtsrecht ist ein wesentliches Kontrollrecht jedes Wohnungseigentümers. Es sichert Transparenz in der Verwaltung und ermöglicht die Überprüfung der Ordnungsmäßigkeit von Buchführung und Abrechnung.

Gesetzliche Grundlage

§ 18 Abs. 4 WEG gibt jedem Eigentümer das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Dazu gehören:

• Kontoauszüge der WEG-Konten (Girokonto, Rücklagenkonto)
• Rechnungen und Belege aller Ausgaben
• Beschlusssammlung und Protokolle
• Verwaltervertrag und Dienstleistungsverträge
• Versicherungsunterlagen

Umfang und Grenzen

Das Einsichtsrecht ist weit gefasst – der Verwalter darf nicht ohne sachlichen Grund verweigern. Allerdings gilt: Einsicht bedeutet Einsicht, keine automatische Herausgabe von Kopien. Kopien können gegen Kostenerstattung verlangt werden. Personenbezogene Daten anderer Eigentümer (z. B. deren individuelle Kontostände) unterliegen dem Datenschutz und müssen ggf. geschwärzt werden.

Wie und wann?

Die Einsicht erfolgt in der Regel in den Geschäftsräumen des Verwalters zu üblichen Geschäftszeiten. Es empfiehlt sich, einen Termin zu vereinbaren. Die Kosten einer notwendigen Begleitperson (z. B. Steuerberater) trägt der Eigentümer selbst.

Verweigerung durch den Verwalter

Verweigert der Verwalter die Einsicht ohne sachlichen Grund, kann der Eigentümer auf Gewährung der Einsicht klagen. Wiederholte grundlose Verweigerung kann ein Grund für die außerordentliche Abberufung des Verwalters sein.

Beiratsrecht

Der Verwaltungsbeirat hat nach § 29 Abs. 3 WEG ein erweitertes Prüfrecht – er soll die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan prüfen und der Versammlung berichten.

Die Beendigung eines Mietverhältnisses gehört zu den häufigsten Rechtsfragen im Alltag. Das Mietrecht unterscheidet zwischen ordentlicher Kündigung (mit Frist) und außerordentlicher fristloser Kündigung (aus wichtigem Grund).

Ordentliche Kündigung durch Mieter

Mieter können das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Kündigung zum 10. Januar → Mietende 30. April. Form: schriftlich, eigenhändige Unterschrift aller Mieter (auch bei Wohngemeinschaften).

Ordentliche Kündigung durch Vermieter

Vermieter benötigen immer einen gesetzlich anerkannten Grund (§ 573 BGB):

• Erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (z. B. wiederholter Zahlungsverzug)
• Eigenbedarfskündigung
• Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (selten)

Die Kündigungsfristen für Vermieter sind länger als für Mieter und hängen von der Mietdauer ab: 3, 6 oder 9 Monate.

Fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) ist möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Klassischer Fall: Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten. Der Vermieter muss in der Regel vorher abgemahnt haben (außer bei § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Form und Zugang

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Empfänger zugehen – Einschreiben mit Rückschein ist empfehlenswert, aber kein Muss. E-Mail, WhatsApp oder mündliche Kündigung sind unwirksam. Datum des Zugangs ist maßgeblich für die Fristberechnung.

Sonderkündigungsrecht

In bestimmten Situationen haben Mieter oder Vermieter ein Sonderkündigungsrecht mit verkürzten Fristen – z. B. bei Mieterhöhung, Modernisierungsankündigung oder Eigentümerwechsel.

Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder VRBO erfreut sich wachsender Beliebtheit – wirft aber in WEGs erhebliche rechtliche Fragen auf. Wer seine Wohnung ohne Genehmigung kurzzeitig vermietet, riskiert Unterlassungsklagen und Schadensersatz.

Rechtslage in WEGs

Die Frage, ob Kurzzeitvermietung als „Wohnen" im Sinne der Zweckbestimmung zulässig ist, wurde von Gerichten unterschiedlich beantwortet. Der BGH hat in mehreren Urteilen entschieden, dass Kurzzeitvermietung an häufig wechselnde Gäste von der üblichen Wohnnutzung abweicht und eine zweckändernde Nutzung darstellt (BGH V ZR 112/18).

Wann ist Genehmigung nötig?

Erlaubt die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ausschließlich Wohnnutzung, ist eine gewerbliche Kurzzeitvermietung ohne Beschluss der Eigentümerversammlung unzulässig. Eigentümer sollten vor der ersten Buchung die Gemeinschaftsordnung prüfen und bei Unklarheit einen Beschluss herbeiführen.

Zweckentfremdungsrecht

In einigen Städten (derzeit nicht in Magdeburg) gilt ein Zweckentfremdungsverbot, das die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen einschränkt. In Sachsen-Anhalt gibt es aktuell kein flächendeckendes Zweckentfremdungsgesetz.

Praktische Risiken

• Unterlassungsklage durch Mitbewohner oder die WEG
• Schadensersatz bei Schäden durch Gäste
• Steuerliche Einnahmen müssen als Vermietungseinkünfte versteuert werden
• Haftungsfragen bei Unfällen von Gästen

Genehmigung beantragen

Der eleganteste Weg ist ein Beschlussantrag in der nächsten Eigentümerversammlung. Alternativ kann eine Änderung der Gemeinschaftsordnung beantragt werden, die Kurzzeitvermietung ausdrücklich erlaubt – dies erfordert jedoch Einstimmigkeit.

Eine leer stehende Wohnung kostet Geld – und unter Umständen auch rechtliche Probleme. Vermieter sollten Leerstand aktiv managen und die damit verbundenen Pflichten kennen.

Kosten des Leerstands

Bei Leerstand entfallen die Mieteinnahmen – aber die Kosten laufen weiter: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Heizkosten (Frostschutz), Strom und eventuelle Kredite müssen trotzdem bezahlt werden. Der Leerstand kostet einen WEG-Eigentümer typischerweise 400–900 € pro Monat in Magdeburg.

Betriebskostenumlage bei Leerstand

Nicht umlagefähige Betriebskosten (z. B. Hausmeister, Reinigung) müssen Vermieter während des Leerstands selbst tragen – sie können sie nicht auf zukünftige Mieter rückwirkend abwälzen. Die verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung, Wasser) fallen dagegen kaum an.

Instandhaltungspflicht

Auch leere Wohnungen unterliegen der Verkehrssicherungspflicht: Das Gebäude muss in einem Zustand gehalten werden, der keine Gefahr für Besucher oder Passanten darstellt. Frostschäden durch mangelnde Beheizung im Winter gehen zu Lasten des Eigentümers.

Steuerliche Aspekte

Kosten für eine leer stehende Wohnung können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden – wenn die Vermietungsabsicht nachweisbar ist (Inserate, Maklerbriefe, Renovierungsarbeiten). Ohne Vermietungsabsicht droht die steuerliche Aberkennung.

Zweckentfremdung

In Städten mit Zweckentfremdungsverboten kann dauerhafter Leerstand als Zweckentfremdung von Wohnraum geahndet werden. In Sachsen-Anhalt gibt es aktuell kein entsprechendes Gesetz.

Eine Mieterhöhung ist nicht einfach möglich, weil der Vermieter mehr Geld möchte. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in §§ 558–559 BGB abschließend, wann und in welchem Rahmen Vermieter die Miete erhöhen dürfen.

Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der häufigste Weg: Der Vermieter verlangt Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Voraussetzungen:

• Die aktuelle Miete muss mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein
• Die neue Miete darf die Vergleichsmiete nicht überschreiten
• Die Kappungsgrenze von 20 % (in Magdeburg) in drei Jahren darf nicht überschritten werden
• Begründung durch Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten

Zustimmungsfrist des Mieters

Der Mieter hat nach Zugang der Mieterhöhung zwei Monate Zeit für die Zustimmung. In dieser Zeit darf er die Erhöhung ablehnen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Modernisierungsmieterhöhung

Nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) darf der Vermieter 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich als Mieterhöhung anrechnen – unabhängig vom Mietspiegel. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen über 10 %.

Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) sind zukünftige Erhöhungen bereits vertraglich festgelegt. Die Staffeln müssen jährlich sein und die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr gleich bleiben. Weitere Erhöhungen (außer Modernisierung) sind während der Staffellaufzeit unzulässig.

Die Mietkaution sichert den Vermieter gegen Schäden, ausstehende Mieten und offene Betriebskostenforderungen ab. Für Mieter ist sie oft eine erhebliche finanzielle Belastung beim Einzug. Das Gesetz schützt Mieter durch klare Obergrenzen und Rückzahlungsregeln.

Zulässige Höhe

§ 551 BGB begrenzt die Kaution auf maximal drei Nettokaltmieten (Miete ohne Nebenkosten). Ist eine höhere Kaution vereinbart, ist der überschreitende Teil unwirksam – der Mieter darf weniger zahlen. Nebenkosten (Vorauszahlungen) zählen bei der Berechnung der drei Monatsmieten nicht mit.

Anlage und Verzinsung

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen – typischerweise als Mietkautionskonto (§ 551 Abs. 3 BGB). Zinsen gehören dem Mieter. Kautionssparbrief, Tagesgeldkonto oder Bankbürgschaft sind zulässige Alternativen.

Ratenzahlung möglich

Mieter dürfen die Kaution in drei gleichen Raten zahlen: erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses, zweite und dritte Rate mit den nächsten Mietzahlungen.

Rückgabe nach Auszug

Der Vermieter hat nach Rückgabe der Wohnung eine angemessene Frist zur Prüfung – in der Regel drei bis sechs Monate. Er darf die Kaution einbehalten, soweit er konkrete Forderungen hat (Schäden, ausstehende Miete, Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung). Danach muss er den Restbetrag zurückzahlen.

Streit um die Kaution

Häufigster Streitpunkt: Schäden vs. normaler Verschleiß. Normal ist, was durch ordnungsgemäßen Gebrauch entsteht – kleine Kratzer, Gebrauchsspuren. Größere Schäden, Löcher in Wänden oder unrechtmäßig unterlassene Schönheitsreparaturen kann der Vermieter abziehen.

Mietminderung ist das schärfste Recht des Mieters bei Wohnungsmängeln. Sie kann ohne vorherige Zustimmung des Vermieters ausgeübt werden und tritt automatisch ein, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt, den der Mieter nicht selbst zu vertreten hat.

Voraussetzungen

• Ein Mangel der Mietsache liegt vor (§ 536 BGB)
• Der Mangel war dem Vermieter nicht bekannt und vom Mieter nicht verursacht
• Der Mieter hat den Mangel dem Vermieter angezeigt (Mangelanzeige, möglichst schriftlich)
• Der Mangel ist erheblich (nicht jede Kleinigkeit berechtigt zur Minderung)

Häufige Minderungsgründe

• Feuchtigkeitsschäden und Schimmel (bei Baumängeln, nicht bei Mieterfehler)
• Heizungsausfall im Winter
• Lärmbelästigung durch Baustelle (vorübergehend)
• Ausfall von Aufzug, Warmwasser oder Gemeinschaftseinrichtungen
• Ungeziefer (Befall ohne Mieterverschulden)

Höhe der Minderung

Die Minderungsquote richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Tabelle – Gerichte entscheiden je nach Einzelfall. Richtwerte aus der Rechtsprechung: Schimmel in einem Zimmer 5–20 %, totaler Heizungsausfall im Winter 30–50 %, Lärm 10–25 %. Anwaltliche Beratung ist vor einer größeren Minderung empfehlenswert.

Vorsicht bei falscher Einschätzung

Wer zu viel mindert, gerät in Mietrückstand und riskiert die fristlose Kündigung. Im Zweifel sollte die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe gezahlt und der zu viel gezahlte Betrag später zurückgefordert werden.

Der Mietspiegel dokumentiert die durchschnittlichen Mieten in einer Stadt oder Region, differenziert nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr der Wohnungen. Er ist das wichtigste Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Arten von Mietspiegeln

Einfacher Mietspiegel: Von Gemeinde, Vermieter- oder Mieterverbänden erstellt. Wird als Orientierungshilfe anerkannt, hat aber keine gesetzliche Qualifikation.

Qualifizierter Mietspiegel: Nach wissenschaftlichen Methoden erstellt und von Gemeinde sowie Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt. Hat erhöhte Beweiskraft – wird ein Mietspiegel vom Vermieter in der Erhöhungserklärung zitiert, muss sich der Mieter damit auseinandersetzen.

Mietspiegel Magdeburg

Für Magdeburg existiert ein Mietspiegel, der von der Stadt gemeinsam mit Vermieter- und Mieterorganisationen erarbeitet wird. Er wird in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert. Bei konkreten Werten sollte immer die jeweils aktuelle Fassung beim Mieterverein oder der Stadt Magdeburg eingeholt werden.

Nutzung bei Mieterhöhung

Vermieter müssen die Mieterhöhung begründen – der qualifizierte Mietspiegel ist dafür das stärkste Argument. Andere Begründungsmittel sind drei konkrete Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Ohne Begründung ist die Mieterhöhung formell unwirksam.

Grenzen des Mietspiegels

Der Mietspiegel gibt Bandbreiten an – nicht einen fixen Preis. Er erfasst außerdem nur den normalen Wohnraum, keine Luxus- oder Sozialwohnungen. Fehlen aktuelle Mietspiegeldaten, wird die ortsübliche Miete durch Gutachten ermittelt.

Jeder Wohnungseigentümer ist nicht nur Eigentümer seiner Wohnung (Sondereigentum), sondern auch Miteigentümer des gesamten Gebäudes. Der Miteigentumsanteil (MEA) drückt diesen Anteil als Bruchzahl aus und ist im Grundbuch und in der Teilungserklärung festgelegt.

Bemessung des MEA

Der MEA wird üblicherweise im Verhältnis zur Wohnfläche der jeweiligen Einheit zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes berechnet. Eine 100-m²-Wohnung in einem Haus mit 500 m² Gesamtfläche hat einen MEA von 1000/5000 oder 200/1000. Die genaue Berechnung nimmt der Notar bei Gründung der WEG vor.

Kostenverteilung

Im gesetzlichen Regelfall werden die Kosten des Gemeinschaftseigentums nach MEA auf die Eigentümer verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann davon abweichen – z. B. Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch, Aufzugskosten nur für Eigentümer ab dem ersten Obergeschoss.

Stimmrecht

Im gesetzlichen Regelfall gilt das Kopfprinzip – jeder Eigentümer hat eine Stimme unabhängig vom MEA. Abweichungen (Wertprinzip: Stimme proportional zum MEA) können in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden.

Bedeutung beim Kauf

Der MEA bestimmt, wie viel Kosten ein Eigentümer tragen muss – auch bei Sonderumlagen. Ein kleiner MEA bedeutet geringere Kosten, aber auch geringeren Einfluss (bei abweichendem Stimmrecht). Käufer sollten den MEA und die Kostenverteilungsschlüssel genau prüfen.

Änderung

Eine Änderung des MEA ist rechtlich möglich, erfordert aber die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und eine notarielle Änderung der Teilungserklärung – aufwändig und selten.

Modernisierungen verbessern den Zustand einer Immobilie über den bisherigen Standard hinaus. Sie unterscheiden sich von der reinen Instandsetzung (Schadensbeseitigung) durch ihren wertverbessernden Charakter.

Was gilt als Modernisierung?

§ 555b BGB nennt Modernisierungsmaßnahmen abschließend:

• Energetische Maßnahmen (Wärmedämmung, effizientere Heizung, Solaranlage)
• Wasserersparnis (Wasserreduzierer, Regenwassernutzung)
• Barrierefreiheit (Aufzug, breite Türen, Rampen)
• Schaffung neuen Wohnraums (z. B. Dachausbau)
• Allgemeine Gebrauchswertverbesserung (neue Heizungsanlage, modernes Bad)

Ankündigungspflicht

Vermieter müssen Modernisierungen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtliche Mieterhöhung enthalten.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Vermieter dürfen bis zu 8 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten pro Jahr als Mieterhöhung ansetzen (§ 559 BGB). Bei einem Aufwand von 10.000 € für eine Wohnung wäre das maximal 800 € jährlich bzw. 66,67 € monatlich mehr. Die Erhöhung ist gedeckelt auf 3 € pro m² monatlich innerhalb von 6 Jahren.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Überschreitet die angekündigte Mieterhöhung 10 % der bisherigen Miete, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung.

Duldungspflicht

Mieter müssen Modernisierungen grundsätzlich dulden (§ 555d BGB). Ausnahme: unzumutbare Härte (Schwerkrankheit, hohes Alter, drohende Obdachlosigkeit). Mieter müssen die Härte rechtzeitig geltend machen.

Die Nebenkostenabrechnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter. Sie muss formal korrekt, inhaltlich nachvollziehbar und fristgerecht sein – sonst verliert der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch.

Formelle Anforderungen

Die Abrechnung muss enthalten:

• Abrechnungszeitraum (in der Regel das Kalenderjahr)
• Gesamtkosten je Kostenart
• Verteilerschlüssel (z. B. nach Fläche, nach Personen)
• Anteil des Mieters
• Geleistete Vorauszahlungen
• Saldo (Nachzahlung oder Guthaben)

Abrechnungsfrist

Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Läuft die Frist am 31. Dezember des Folgejahres ab, muss die Abrechnung bis dahin beim Mieter eingegangen sein. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen – das Guthaben des Mieters bleibt aber bestehen.

Nur umlagefähige Kosten

Abgerechnet werden dürfen nur die in der Betriebskostenverordnung genannten Kosten, die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind. Verwaltungskosten, Reparaturen und Leerstandskosten dürfen nicht eingestellt werden.

Widerspruchsrecht des Mieters

Mieter haben nach Zugang der Abrechnung zwölf Monate Zeit, um zu widersprechen. Belege können binnen dieser Frist eingesehen werden – der Vermieter muss Originalbelege vorlegen oder Einsicht in die Buchführung ermöglichen.

Verbrauchsabhängige Kosten

Heizungs- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 %, maximal 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Wer viel heizt, zahlt mehr – eine für Klimaschutz und Fairness wichtige Regelung.

Der Begriff Objektverwaltung ist kein gesetzlich definierter Terminus, sondern ein Praxisbegriff, der die Gesamtheit aller Verwaltungsleistungen für ein Gebäude oder eine Liegenschaft beschreibt. Je nach Auftragsumfang umfasst er technische, kaufmännische und rechtliche Leistungsbausteine.

Abgrenzung der Verwaltungsarten

WEG-Verwaltung: Betreuung einer Wohnungseigentümergemeinschaft im gesetzlichen Sinne – Wirtschaftsplan, Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnung, Instandhaltungskoordination.

Mietverwaltung: Verwaltung von Mietobjekten im Auftrag einzelner Eigentümer – Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mietersuche, Instandhaltungsaufträge.

Sondereigentumsverwaltung: Kombination beider Leistungen für eine einzelne Eigentumswohnung innerhalb einer WEG.

Technische Objektverwaltung

Besonders für größere Gewerbe- oder Wohnanlagen umfasst die Objektverwaltung auch das technische Facility Management: Wartungsmanagement, Energieoptimierung, Dienstleistersteuerung, Modernisierungsplanung und Schadensmanagement.

Kaufmännische Objektverwaltung

Dazu gehören: Buchhaltung, Forderungsmanagement, Versicherungsmanagement, Reporting an den Eigentümer und steuerliche Dokumentation. In größeren Objekte wird oft eine eigene Buchhaltungssoftware eingesetzt.

Wer beauftragt Objektverwaltung?

Privatinvestoren mit mehreren Einheiten, institutionelle Anleger oder Family Offices beauftragen häufig eine umfassende Objektverwaltung, die alle Leistungsbausteine aus einer Hand erbringt. Das schafft Effizienz und klare Verantwortung.

Kosten

Die Vergütung für umfassende Objektverwaltung ist abhängig vom Leistungsumfang, der Anzahl der Einheiten und dem Standort. Einzelne Module (nur Mietverwaltung, nur technische Betreuung) können auch separat beauftragt werden.

Rauchwarnmelder retten Leben: Sie erkennen Brandrauch frühzeitig und alarmieren Bewohner, bevor die Sichtbarkeit eingeschränkt ist. In Sachsen-Anhalt – wie in allen Bundesländern – sind sie gesetzlich vorgeschrieben.

Rechtliche Grundlage in Sachsen-Anhalt

§ 47 Abs. 4 Bauordnung Sachsen-Anhalt (BauO LSA) schreibt vor, dass in Wohnungen Rauchwarnmelder in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren installiert sein müssen. Die Pflicht gilt für Neubauten seit 2009 und für Bestandsbauten seit dem 31. Dezember 2015.

Einbaupflicht: Vermieter oder Mieter?

In Sachsen-Anhalt liegt die Einbaupflicht beim Eigentümer bzw. Vermieter. Der Vermieter muss sicherstellen, dass funktionsfähige Rauchwarnmelder installiert sind. Mieter dürfen eigene Geräte anbringen, müssen dies aber dem Vermieter mitteilen.

Wartungspflicht

Die Wartung (jährliche Funktionsprüfung, Batteriewechsel) liegt ebenfalls grundsätzlich beim Eigentümer – er kann sie durch Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Viele WEGs und Vermieter übertragen die Wartung an spezialisierte Dienstleister.

Kosten und Umlagefähigkeit

Die Kosten für Kauf und Einbau sind nicht umlagefähige Betriebskosten. Laufende Wartungskosten können dagegen auf Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (als „sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV).

Norm und Qualität

Rauchwarnmelder müssen der DIN EN 14604 entsprechen und das Q-Zeichen oder ein vergleichbares Gütezeichen tragen. Mindestqualität sind Geräte der Klasse Q gemäß DIN 14676. Die Lebensdauer beträgt in der Regel zehn Jahre – danach sollten die Geräte ausgetauscht werden.

Schönheitsreparaturen – Streichen, Tapezieren, Lackieren von Heizkörpern und Türen – sind gesetzlich Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Durch Mietvertrag können sie auf den Mieter übertragen werden, aber nur unter engen Voraussetzungen.

Was zählt als Schönheitsreparatur?

§ 28 Abs. 4 II. BV definiert: Anstrich und Lackieren der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen, der Heizkörper und Heizungsrohre sowie das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken. Nicht darunter fallen: Reparatur von Schäden, Außenarbeiten, Grundreinigung oder strukturelle Arbeiten.

Wann sind Klauseln unwirksam?

Der BGH hat zahlreiche Standardklauseln für unwirksam erklärt:

• Starre Fristenpläne ohne Rücksicht auf tatsächlichen Renovierungsbedarf (z. B. „alle 3 Jahre Bad streichen")
• Endrenovierungsklauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung
• Quotenhaftungsklauseln (anteilige Kostenbeteiligung bei Auszug)
• Weißklauseln (Pflicht, stets weiß zu streichen)

Bei unwirksamer Klausel schuldet der Mieter keine Schönheitsreparaturen.

Wirksame Übertragung

Klauseln, die nur bei tatsächlichem Renovierungsbedarf und bei renoviert übergebener Wohnung zur Anwendung kommen, können wirksam sein. Eine Übergabe mit Übergabeprotokoll und Fotodokumentation ist daher essenziell.

Konsequenz bei Streit

Weigert sich ein Mieter zu Unrecht, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen und die Kosten von der Mietkaution einbehalten. Streitet der Vermieter zu Unrecht Ansprüche ein, muss er die Kaution vollständig zurückgeben.

Das SEPA-Lastschriftverfahren ist das in Deutschland und Europa standardisierte elektronische Einzugsverfahren. Es ersetzt seit 2014 die alten nationalen Bankeinzugsverfahren und ermöglicht einen europaweiten Einzug von Beträgen.

Arten des SEPA-Lastschriftverfahrens

SEPA-Basislastschrift (Core): Für alle Zahlungsempfänger zugänglich, gilt für Verbraucher und Unternehmen. Widerspruchsfrist: 8 Wochen ab Kontoabbuchung (bei fehlender Genehmigung: 13 Monate).

SEPA-Firmenlastschrift (B2B): Nur zwischen Unternehmen, kürzere Vorlaufzeiten, kein pauschales Widerrufsrecht.

SEPA-Mandat

Vor dem ersten Einzug muss der Zahlungspflichtige (Eigentümer oder Mieter) ein SEPA-Lastschriftmandat erteilen. Darin autorisiert er den Einzug und gibt Kontonummer (IBAN) und BIC an. Das Mandat muss schriftlich vorliegen und kann jederzeit widerrufen werden.

Einsatz in der WEG-Verwaltung

Verwalter nutzen das SEPA-Verfahren für den monatlichen Einzug des Hausgelds. Es spart den Eigentümern manuelle Überweisungen und dem Verwalter das Mahnwesen für vergessene Zahlungen. Die Vorabankündigung (Pre-Notification) – mindestens 14 Tage vor dem Fälligkeitsdatum – ist Pflicht.

Rückbuchung und Rücklastschrift

Ist das Konto nicht gedeckt oder widerspricht der Eigentümer, bucht die Bank die Lastschrift zurück. Die anfallenden Rücklastschriftgebühren können dem Eigentümer weiterberechnet werden, wenn der Grund in seiner Sphäre liegt. Bei wiederholten Rücklastschriften sollte der Verwalter auf Dauerauftrag oder alternative Zahlungsweise umstellen und bei anhaltender Nichtzahlung die Hausgeldklage einleiten.

Das Sondereigentum bildet zusammen mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum das Wohnungseigentum. Im Sondereigentum kann der Eigentümer selbständig schalten und walten – er muss aber die Rechte anderer beachten.

Was gehört zum Sondereigentum?

Sondereigentum können nur Räume und abgeschlossene Bereiche sein, die im Aufteilungsplan einer Einheitsnummer zugeordnet sind. Typischerweise umfasst es:

• Die Innenräume der Wohnung (Böden, Wände, Decken – aber nicht die tragenden Teile)
• Innentüren, Einbauküchen, Sanitäreinrichtungen
• Nicht tragende Innenwände (sofern so eingetragen)
• Keller und Abstellräume mit eigener Einheitsnummer
• Garagen und Stellplätze (sofern abgeschlossen)

Was ist kein Sondereigentum?

Außenfenster, Außentüren, Balkone (in der Regel), tragende Wände, Decken und die Haustechnik (Leitungen bis zur Übergabestelle) sind in der Regel Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie sich innerhalb der Wohnung befinden. Das gilt unabhängig davon, wie sich die Lage anfühlt.

Rechte und Pflichten

Der Eigentümer darf sein Sondereigentum nach Belieben gestalten – renovieren, umbauen, vermieten. Einschränkungen ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung (z. B. Verbot bestimmter Nutzungen) und aus allgemeinen Rücksichtnahmepflichten gegenüber den anderen Eigentümern.

Instandhaltungspflicht

Für das Sondereigentum ist der Eigentümer selbst verantwortlich – die WEG übernimmt keine Kosten für Reparaturen darin. Schäden, die vom Sondereigentum ausgehen und das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen (z. B. Wasserrohrbruch in der Wohnung mit Schaden im Treppenhaus), trägt grundsätzlich der verursachende Eigentümer.

Die Sondereigentumsverwaltung (SEV oder SEVer) kombiniert Elemente der WEG-Verwaltung und der Mietverwaltung und richtet sich an Wohnungseigentümer, die ihre Einheit nicht selbst bewohnen, sondern vermieten oder vermieten möchten, aber keine Zeit für die Verwaltung haben.

Leistungsumfang

Eine typische SEV umfasst:

• Mietersuche und -auswahl (Bonität, Referenzen)
• Mietvertragsgestaltung und -abschluss
• Mietinkasso und Mahnwesen
• Erstellung der Betriebskostenabrechnung für den Mieter
• Übergabe- und Abnahmeprotokoll
• Koordination von Reparaturen im Sondereigentum
• Schnittstellenmanagement zur WEG-Verwaltung (Hausgeldzahlungen, Versammlungsvertretung)

Abgrenzung zur WEG-Verwaltung

Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum und die Gemeinschaft als Ganzes. Die SEV betreut die Einzelwohnung und das Mietverhältnis. Oft übernimmt ein und dieselbe Verwaltungsgesellschaft beide Leistungen – das bietet Synergien und vermeidet Kommunikationsprobleme.

Für wen geeignet?

Die SEV ist ideal für Kapitalanleger, die in andere Städte investiert haben oder beruflich stark eingespannt sind. Auch Erbengemeinschaften und ältere Eigentümer, die die aktive Vermietung abgeben möchten, profitieren davon.

Kosten

Die Vergütung für SEV richtet sich nach dem Leistungsumfang. Marktüblich sind Pauschalen zwischen 5 % und 8 % der Nettokaltmiete im Monat zuzüglich separater Vergütung für Neuvermietungen (Abschlussgebühr). Bei GENO Group eG können alle Leistungsbausteine individuell zusammengestellt werden.

Das Sonderkündigungsrecht gibt einem Vertragspartner die Möglichkeit, in bestimmten Situationen das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen – mit einer verkürzten Frist von in der Regel einem bis zwei Monaten. Es tritt neben das ordentliche Kündigungsrecht.

Wichtige Sonderkündigungsrechte des Mieters

• Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (§ 561 BGB): Innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Mieterhöhung kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
• Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB): Bei angekündigter Modernisierung mit Mieterhöhung über 10 % kann der Mieter bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
• Eigentümerwechsel (§ 566e BGB): Wenn der neue Eigentümer die Kündigung mit verlängerter Frist ausgesprochen hat.
• Aufnahme eines weiteren Mieters verweigert (§ 553 BGB): Verweigert der Vermieter die Aufnahme einer weiteren Person zu Unrecht, entsteht ein Sonderkündigungsrecht.

Sonderkündigungsrecht des Vermieters

Vermieter haben kein Sonderkündigungsrecht bei gewöhnlichen Änderungen des Mietverhältnisses. Außerordentliche fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen möglich.

Form und Frist

Das Sonderkündigungsrecht muss schriftlich und fristgerecht geltend gemacht werden. Die konkreten Fristen variieren je nach Tatbestand – im Zweifel sollte umgehend nach Eintritt des Auslösetatbestands gehandelt werden.

Praktische Bedeutung

Das Sonderkündigungsrecht schützt Mieter davor, trotz ungewollter Veränderungen (Mieterhöhung, Modernisierung) langfristig an einen Vertrag gebunden zu bleiben, der für sie nicht mehr wirtschaftlich ist.

Sondernutzungsrechte (SNR) kommen dort zur Anwendung, wo eine Fläche im Gemeinschaftseigentum einem Eigentümer dauerhaft zur alleinigen Nutzung überlassen wird, ohne dass Sondereigentum begründet werden kann – etwa bei Stellplätzen im Freien, Gartenanteilen oder Terrassen.

Abgrenzung zum Sondereigentum

Sondereigentum (§ 3 WEG) kann nur an Räumen und abgeschlossenen Bereichen entstehen. Offene Stellplätze, Gartenflächen oder überdachte Terrassen ohne Wände können kein Sondereigentum sein – hier hilft das Sondernutzungsrecht.

Wie entsteht ein Sondernutzungsrecht?

Üblicherweise wird das SNR in der Teilungserklärung begründet. Es kann auch nachträglich durch Vereinbarung aller Eigentümer (notarielle Urkunde) entstehen. Sondernutzungsrechte, die in der Teilungserklärung stehen und im Grundbuch eingetragen sind, wirken dingfest – sie gehen bei Eigentümerwechsel automatisch auf den Käufer über.

Rechte und Pflichten des Berechtigten

Der Sondernutzungsberechtigte darf die Fläche allein nutzen – andere Eigentümer müssen dies dulden. Er trägt in der Regel die Kosten für Instandhaltung und Pflege der Fläche (sofern so vereinbart), aber keine Kosten für grundlegende bauliche Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Übertragbarkeit

Sondernutzungsrechte sind grundsätzlich mit dem Wohnungseigentum verbunden und können nicht separat verkauft werden. Sie gehen automatisch mit dem Wohnungseigentum auf den Käufer über.

Häufige Anwendungsfälle

• Außenstellplätze und Carports
• Gartenanteile bei Erdgeschosswohnungen
• Keller- und Abstellflächen ohne abgeschlossene Tür
• Terrassen und Loggien

Sonderumlagen sind das Instrument, wenn die Erhaltungsrücklage für eine dringende oder unvorhergesehene Maßnahme nicht ausreicht. Sie sind eine kurzfristige Lösung, kein Dauerzustand – häufig ein Zeichen dafür, dass die Rücklage in der Vergangenheit zu niedrig angesetzt war.

Typische Anlässe

• Dringende Dachsanierung oder Fassadenreparatur
• Heizungserneuerung mit unerwarteten Mehrkosten
• Schadensbehebung nach Unwetter oder Leitungsbruch
• Kosten eines Rechtsstreits, für den keine Rücklage gebildet wurde
• Energetische Sanierungen, die die Rücklage übersteigen

Beschlussfassung

Die Sonderumlage muss durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Der Beschluss muss den Zweck, die Gesamthöhe und die Fälligkeit nennen. Ohne wirksamen Beschluss kann kein Eigentümer zur Zahlung verpflichtet werden.

Verteilung

Die Sonderumlage wird – wie das reguläre Hausgeld – nach den Miteigentumsanteilen oder dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schlüssel auf die Eigentümer verteilt.

Kaufrechtliche Relevanz

Beschlossene, aber noch nicht vollständig eingezahlte Sonderumlagen gehen beim Kauf einer Eigentumswohnung auf den Käufer über – sofern sie vor dem Eigentumsübergang beschlossen wurden. Käufer sollten in der Beschlusssammlung prüfen, ob offene Sonderumlagen existieren.

Steuerliche Behandlung

Für vermietende Eigentümer ist der Sonderumlagenanteil, der auf Instandhaltung entfällt, als Werbungskosten absetzbar. Modernisierungsanteile können ggf. auf mehrere Jahre verteilt werden.

Teileigentum entsteht, wenn Räume in einem gemischt genutzten Gebäude nicht als Wohnraum, sondern gewerblich genutzt werden. Es ist rechtlich dem Wohnungseigentum gleichgestellt – der Unterschied liegt in der Zweckbestimmung.

Gesetzliche Grundlage

§ 1 Abs. 3 WEG definiert Teileigentum als Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Die Regelungen des WEG gelten für Teileigentum entsprechend. In der Teilungserklärung wird die Nutzungsart der Einheit festgelegt.

Typische Teileigentumseinheiten

• Ladenlokale im Erdgeschoss
• Büro- und Praxisräume
• Tiefgaragenstellplätze (als abgeschlossene Flächen)
• Lagerräume und Werkstätten
• Gaststätten und Restaurants

Besonderheiten in gemischten WEGs

In WEGs mit Wohn- und Teileigentum können Konflikte entstehen: Gewerbliche Nutzung erzeugt Lärm, Kundschaftsbetrieb und veränderte Nutzungszeiten. Die Gemeinschaftsordnung kann die Nutzung des Teileigentums einschränken oder auf bestimmte Branchen begrenzen.

Kostenverteilung

Die Kosten des Gemeinschaftseigentums werden nach Miteigentumsanteilen oder abweichendem Schlüssel auf alle Eigentümer umgelegt – Teileigentümer zahlen ihren Anteil wie Wohnungseigentümer. Für bestimmte Einrichtungen (z. B. Aufzug, der nur Wohngeschosse bedient) kann die Gemeinschaftsordnung Teileigentümer von bestimmten Kosten ausschließen.

Lärm und Rücksichtnahme

Teileigentümer müssen Rücksicht auf die übrigen Eigentümer nehmen – eine im Teileigentum betriebene Diskothek oder ein Schlachtbetrieb kann durch Beschluss oder gerichtlich untersagt werden, wenn die Nutzung die allgemeine Zweckbestimmung übersteigt.

Die Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ohne sie gibt es keine WEG und kein Wohnungseigentum. Sie wird vom Eigentümer des ungeteilten Grundstücks (meist ein Bauträger) einseitig vor dem Notar erklärt und im Grundbuch eingetragen.

Inhalt

Die Teilungserklärung enthält:

• Den Aufteilungsplan mit Nummerierung aller Einheiten
• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Die Gemeinschaftsordnung (Regelwerk der WEG)
• Die Miteigentumsanteile jeder Einheit
• Sondernutzungsrechte (falls vorhanden)

Rechtliche Wirkung

Mit der Eintragung im Grundbuch entsteht die WEG als Rechtsperson. Alle späteren Eigentümer sind an die Teilungserklärung gebunden – auch wenn sie ihr nicht zugestimmt haben. Die Teilungserklärung geht jeder Vereinbarung vor, die die Parteien in einem Kaufvertrag treffen könnten.

Änderung

Änderungen der Teilungserklärung erfordern die Zustimmung aller Eigentümer (notarielle Einigung) und eine Grundbucheintragung. Das ist aufwändig und teuer – weswegen die Teilungserklärung sorgfältig erstellt werden sollte und Käufer sie vor dem Kauf gründlich prüfen müssen.

Prüfung beim Kauf

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte die Teilungserklärung vollständig beim Grundbuchamt eingeholt werden. Kaufinteressenten sollten besonders auf Nutzungsverbote, Kostenverteilungsschlüssel und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum achten.

Die Trennungstheorie ist ein Grundsatz des WEG-Rechts, der die Eigenverantwortlichkeit von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bei Schäden betont: Wer die Ursache gesetzt hat, trägt die Kosten.

Das Grundprinzip

Grundsätzlich ist jeder Eigentümer für sein Sondereigentum selbst verantwortlich, die WEG für das Gemeinschaftseigentum. Probleme entstehen, wenn ein Schaden in der einen Sphäre verursacht wird, aber Schäden in der anderen Sphäre hervorruft.

Typisches Beispiel

Ein Rohrbruch im Sondereigentum (z. B. Verbindungsleitung zwischen Schließhahn und Badewanne, die nach herrschender Meinung Sondereigentum ist) verursacht Wasserschäden im Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Decke des darunter liegenden Geschosses). Die Trennungstheorie sagt: Der Sondereigentümer trägt den Schaden am Gemeinschaftseigentum, weil der Schaden aus seinem Bereich stammt.

Haftung

Der schadensverursachende Eigentümer haftet nach § 14 WEG auf Schadensersatz, wenn er das Schaden verursachende Ereignis zu vertreten hat (Verschulden). Hat er kein Verschulden (z. B. unvorhersehbarer Materialfehler), ist die Rechtslage umstrittener – Gerichte entscheiden unterschiedlich.

Versicherungsrechtliche Aspekte

Die Gebäudeversicherung deckt Wasserschäden – unabhängig davon, ob sie im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum entstanden sind. Der Versicherer nimmt dann ggf. Regress beim verursachenden Eigentümer (Ausnahme: „Regressverzicht" in WEG-Versicherungspolicen).

Praktische Empfehlung

Jeder Wohnungseigentümer sollte eine private Haftpflichtversicherung mit Immobilien-Zusatzbaustein haben und seine Wohngebäude-Zusatzversicherung prüfen. Das vermeidet persönliche Haftungsrisiken bei unverschuldeten Schäden.

Das Übergabeprotokoll ist kein gesetzliches Pflichtdokument, aber das wichtigste Schutzmittel für Vermieter und Mieter beim Ein- und Auszug. Ohne schriftliche Dokumentation fehlt im Streitfall der Beweis.

Was gehört ins Protokoll?

• Datum und Uhrzeit der Übergabe
• Anwesende Personen (Vermieter/Verwalter, Mieter)
• Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung)
• Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
• Zustand aller Räume (Wände, Böden, Decken, Fenster, Türen)
• Vorhandene Mängel oder Schäden mit genauer Beschreibung
• Ausstehende Reparaturen oder vereinbarte Nacharbeiten
• Unterschriften beider Parteien

Fotos als Ergänzung

Fotos aller Räume mit Zeitstempel sollten beigefügt oder gesondert gespeichert werden. Sie beweisen den Zustand bei Übergabe eindeutig und entlasten beide Parteien.

Bedeutung bei Auszug

Das Einzugsprotokoll ist der Vergleichsmaßstab beim Auszug. Schäden, die darin nicht vermerkt waren, müssen vom Mieter verantwortet werden – es sei denn, er kann beweisen, dass sie bereits vorher vorhanden waren. Schäden durch normalen Verschleiß darf der Vermieter dagegen nicht dem Mieter anlasten.

Schlüsselrückgabe

Die Übergabe aller Schlüssel (inkl. Briefkasten- und Kellerschlüssel) sollte im Protokoll vermerkt werden. Fehlt ein Schlüssel, kann der Vermieter die Kosten für den Austausch des Schlosses von der Mietkaution einbehalten.

WEG-Kontext

Auch bei Übergabe einer Eigentumswohnung an einen neuen Verwalter oder neuen Eigentümer empfiehlt sich ein detailliertes Protokoll über den Zustand des Gemeinschaftseigentums und der übergebenen Unterlagen.

Der Umlaufbeschluss ist das Instrument für Entscheidungen, die nicht bis zur nächsten regulären Eigentümerversammlung warten können oder für die der Aufwand einer Versammlung unverhältnismäßig wäre.

Gesetzliche Neuregelung durch WEG-Reform 2020

Vor der Reform mussten alle Eigentümer einem Umlaufbeschluss zustimmen – Einstimmigkeit war Pflicht. Das machte das Instrument unpraktisch, da ein einziger Eigentümer den Beschluss blockieren konnte.

Seit dem 1. Dezember 2020 genügt gemäß § 23 Abs. 3 WEG n. F. die Mehrheit von mehr als der Hälfte aller Stimmen. Die Abstimmung muss in Textform erfolgen (Brief, E-Mail, SMS). Ein „Umlauf" im wörtlichen Sinne ist nicht mehr erforderlich – alle Eigentümer können gleichzeitig angeschrieben werden.

Ablauf

1. Verwalter formuliert den Beschlussantrag schriftlich
2. Übersendung an alle Eigentümer in Textform mit Fristsetzung
3. Eigentümer stimmen ab (Ja, Nein, Enthaltung) in Textform
4. Nach Fristablauf wertet der Verwalter die Stimmen aus
5. Das Ergebnis wird in der Beschlusssammlung vermerkt

Beschlüsse, die weiterhin Versammlung erfordern

Nicht alle Entscheidungen können per Umlaufbeschluss getroffen werden. Insbesondere Wahlen (Verwalter, Beirat) und Beschlüsse, bei denen ein persönlicher Austausch erforderlich ist, erfordern eine ordentliche oder außerordentliche Versammlung.

Anfechtung

Auch Umlaufbeschlüsse können innerhalb eines Monats angefochten werden – die Frist beginnt mit Bekanntgabe des Ergebnisses.

Bei großen oder gemischt genutzten WEGs können Untergemeinschaften sinnvoll sein. Sie ermöglichen eine differenzierte Verwaltung von Teilen des Gebäudes, ohne die übergeordnete Gemeinschaft aufzulösen.

Was ist eine Untergemeinschaft?

Eine Untergemeinschaft ist eine Gruppe von Eigentümern innerhalb einer WEG, die in Bezug auf bestimmte gemeinschaftliche Bereiche eigenständige Entscheidungen treffen und abrechnen darf. Sie ist keine eigenständige Rechtsperson, sondern eine organisatorische Einheit innerhalb der WEG.

Rechtliche Grundlage

Untergemeinschaften sind im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt, werden aber durch Rechtsprechung und herrschende Lehre anerkannt. Sie müssen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung begründet oder durch einstimmigen Beschluss aller Eigentümer eingerichtet werden.

Typische Anwendungsfälle

• Wohnhäuser und Gewerbegebäude in einer WEG (getrennte Abrechnung)
• Mehrere Häuser auf einem Grundstück (Reihenhäuser, Doppelhäuser)
• Tiefgaragengemeinschaft innerhalb einer größeren WEG
• Staffelgeschoss oder Penthouse-Einheit mit separaten Anlagen

Eigene Kostenabrechnung

Untergemeinschaften führen in der Regel eine separate Jahresabrechnung für die ihnen zugeordneten Bereiche. Das setzt voraus, dass Kosten klar zugeordnet werden können.

Risiken

Untergemeinschaften können die Verwaltung komplizieren. Kompetenzkonflikte zwischen Untergemeinschaft und Gesamtgemeinschaft und unklare Kostenzuordnungen sind häufige Streitquellen.

Der VDIV Deutschland – Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. – ist die maßgebliche Interessenvertretung und Qualitätsgemeinschaft für gewerbliche Immobilienverwalter in Deutschland. Er vertritt die Branche gegenüber Gesetzgeber, Verbänden und der Öffentlichkeit.

Aufgaben des VDIV

• Interessenvertretung der Immobilienverwaltungsbranche in der Gesetzgebung
• Fort- und Weiterbildung für Verwalter (Seminare, Zertifizierungen)
• Erstellung von Musterverträgen und Fachinformationen
• Ethische Standards und Verhaltenskodex für Mitglieder
• Regionale Vernetzung über Landesverbände

Qualitätsstandards

Verwalter, die sich am VDIV orientieren, verpflichten sich zu transparenter Buchführung, neutraler Leistungserbringung, regelmäßiger Weiterbildung und vertragskonformem Handeln. Diese Standards gehen in wesentlichen Bereichen über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinaus.

VDIV und Zertifizierter Verwalter

Der VDIV hat aktiv an der Entwicklung der IHK-Sachkundeprüfung für Zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG mitgewirkt. Viele VDIV-Mitglieder haben die Zertifizierung abgelegt oder bereiten sich darauf vor.

Hinweis zur GENO Group eG

GENO Group eG orientiert sich an den Qualitätsstandards des VDIV Deutschland. Eine Verbandsmitgliedschaft wird daraus nicht abgeleitet.

Bedeutung für Eigentümer

Eigentümer, die einen Verwalter suchen, können prüfen, ob dieser aktiv Weiterbildungen besucht, transparente Vertragsbedingungen anbietet und nach den Standards des VDIV arbeitet. Das gibt Orientierung bei der Verwalterauswahl.

Die Verkehrssicherungspflicht ist eine deliktische Pflicht aus § 823 BGB: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um Dritte vor daraus resultierenden Schäden zu schützen.

Wer ist verpflichtet?

Bei Wohnimmobilien liegt die Verkehrssicherungspflicht beim Eigentümer – bei WEGs beim Verband (vertreten durch den Verwalter) für das Gemeinschaftseigentum. Der Verwalter kann diese Pflicht auf Dritte delegieren (Hausmeister, Winterdienstfirmen), bleibt aber in der Überwachungspflicht.

Typische Pflichten

• Winterdienst: Räumen und Streuen von Gehwegen und Zufahrten bei Eis und Schnee (je nach Gemeindesatzung)
• Beleuchtung: Ausreichende Beleuchtung von Treppenhäusern, Wegen und Einfahrten
• Bauliche Sicherheit: Geländer an Treppen und Balkonen, sichere Bodenbeläge
• Dach und Fassade: Entfernung von herabfallgefährdeten Dachziegeln, Eiszapfen, brüchigen Fassadenteilen
• Spielgeräte: Regelmäßige Prüfung auf Sicherheit
• Aufzüge: TÜV-Prüfungen und Wartungsverträge

Haftung bei Verletzung

Verletzt jemand die Verkehrssicherungspflicht und entsteht dadurch ein Schaden (z. B. Sturz auf eisglattem Weg), haftet der Pflichtige auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Die Gebäudeversicherung schließt eine Haftpflichtkomponente ein, die solche Ansprüche abdeckt.

Dokumentation

Verwalter und Hausmeister sollten Winterdiensteinsätze und Inspektionen dokumentieren (Datum, Uhrzeit, Art der Maßnahme). Im Streitfall ist diese Dokumentation entscheidend für den Beweis, dass die Pflicht erfüllt wurde.

Mit der WEG-Reform 2020 wurde der Vermögensbericht als Pflichtbestandteil der Jahresabrechnung eingeführt (§ 28 Abs. 4 WEG). Er ergänzt die Jahresabrechnung um eine Stichtagsbilanz des WEG-Vermögens.

Inhalt des Vermögensberichts

Der Vermögensbericht gibt zum Jahresende Auskunft über:

• Aktiva: Bankguthaben (Girokonto, Rücklagenkonto), ausstehende Forderungen gegen Eigentümer, Sonstige Forderungen
• Passiva: Offene Verbindlichkeiten gegenüber Dienstleistern, Kreditverbindlichkeiten der WEG
• Entwicklung der Erhaltungsrücklage: Anfangsbestand, Zuführung, Entnahmen, Endbestand

Zweck

Der Vermögensbericht schafft Transparenz über die wirtschaftliche Lage der WEG und ergänzt die reine Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung der Jahresabrechnung. Eigentümer können erstmals auf einen Blick sehen, wie viel Rücklage tatsächlich vorhanden ist und welche offenen Forderungen bestehen.

Genehmigung

Der Vermögensbericht ist der Eigentümerversammlung vorzulegen und wird zusammen mit der Jahresabrechnung beschlossen. Er muss spätestens sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt werden.

Konsequenzen bei Fehlern

Fehler im Vermögensbericht (z. B. verschwiegene Verbindlichkeiten oder zu hohe Rücklageangaben) können den Genehmigungsbeschluss anfechtbar machen. Verwalter haften für die Richtigkeit der Angaben.

Die Bestellung des Verwalters ist eine der wichtigsten Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft. Sie erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung und begründet die rechtliche Stellung des Verwalters gegenüber der WEG.

Bestellung und Amtszeit

Der Verwalter wird durch Beschluss bestellt – einfache Stimmenmehrheit genügt. Die maximale Amtszeit beträgt nach § 26 Abs. 1 WEG fünf Jahre (Neubau: drei Jahre für die Erstverwaltung bei Erstbestellung durch den Bauträger). Eine Wiederbestellung ist für weitere fünf Jahre möglich.

Verwaltervertrag und Bestellungsbeschluss

Rechtlich zu unterscheiden ist der Bestellungsbeschluss (körperschaftsrechtliche Amtsübernahme) vom Verwaltervertrag (schuldrechtlicher Dienstleistungsvertrag). Beide werden in der Praxis oft zusammen beschlossen. Der Vertrag kann nicht länger als die Bestellungsdauer laufen.

Anforderungen an den Verwalter

Seit 2022 müssen Verwalter gemäß § 34c GewO eine Gewerbeerlaubnis nachweisen und regelmäßige Weiterbildungen (20 Stunden in drei Jahren) absolvieren. Eigentümer können per Beschluss verlangen, dass der Verwalter ein Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG ist.

Abberufung

Der Verwalter kann durch Beschluss (einfache Mehrheit) jederzeit abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich – anders als beim Verwaltervertrag, der gesondert gekündigt werden muss. Bei Abberufung aus wichtigem Grund endet auch der Vertrag sofort.

Eigenverwaltung ohne Verwalter

Seit der WEG-Reform 2020 können WEGs ohne Verwalter auskommen und die Aufgaben selbst übernehmen oder einem Eigentümer übertragen. Das ist vor allem für kleine WEGs mit wenigen Einheiten praxisrelevant.

Der Verwaltervertrag ist das vertragliche Fundament der Zusammenarbeit zwischen WEG und Verwalter. Er ergänzt den Bestellungsbeschluss und regelt die konkreten Leistungen und Konditionen.

Notwendige Regelungsinhalte

• Vergütung: Grundvergütung je Einheit und Monat, Zusatzvergütungen für Sonderleistungen
• Leistungsumfang: Was ist in der Grundvergütung enthalten? Was ist extra?
• Laufzeit: Darf nicht länger als die Bestellungsdauer sein (max. 5 Jahre)
• Auslagenersatz: Welche Aufwendungen werden zusätzlich erstattet?
• Kündigung: Ordentliche und außerordentliche Kündigungsrechte
• Haftung: Haftungsausschlüsse und -begrenzungen
• Kontenführung: Wer führt die Konten, wer hat Zeichnungsberechtigung?

Verhältnis zum Bestellungsbeschluss

Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag sind rechtlich getrennt. Wird der Verwalter abberufen, läuft der Vertrag weiter – er muss separat gekündigt werden (außer bei wichtigem Grund). Umgekehrt kann der Vertrag enden (z. B. Ablauf), ohne dass der Verwalter sofort abberufen ist.

Wertgrenzen

Der Verwaltervertrag sollte Wertgrenzen enthalten, bis zu denen der Verwalter eigenständig Aufträge vergeben darf (z. B. Notfallreparaturen bis 500 €, sonstige Reparaturen bis 1.500 €). Darüber hinaus ist die Zustimmung des Beirats oder der Versammlung erforderlich.

Abschluss und Beschlussfassung

Der Verwaltervertrag wird in der Regel durch denselben Beschluss genehmigt, der die Bestellung enthält. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – oder ein beauftragter Eigentümer – unterzeichnet den Vertrag für die WEG.

Der Verwaltungsbeirat (auch Wohnungseigentümerbeirat oder kurz Beirat) ist ein freiwilliges, aber in der Praxis unverzichtbares Gremium in größeren WEGs. Er besteht in der Regel aus drei Eigentümern und wird von der Eigentümerversammlung gewählt.

Aufgaben

§ 29 WEG nennt die Kernaufgaben:

• Unterstützung des Verwalters
• Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Versammlung
• Stellungnahme zu wichtigen Maßnahmen
• Zeichnung des Verwaltervertrags (oft dem Beiratsvorsitzenden übertragen)

Wahl und Amtszeit

Der Beirat wird durch Beschluss mit einfacher Mehrheit gewählt. Eine gesetzlich geregelte Amtszeit gibt es nicht – üblich sind ein bis zwei Jahre. Der Beirat kann jederzeit abgewählt oder kann freiwillig zurücktreten.

Haftung

Beiratsmitglieder haften nur bei grobem Verschulden (§ 29 Abs. 3 WEG). Das ermutigt Eigentümer, das Amt anzunehmen, ohne übermäßige persönliche Risiken zu fürchten. Dennoch empfiehlt sich für aktive Beiräte eine D&O-Versicherung (Directors & Officers), die die WEG abschließen kann.

Prüfungsrecht

Der Beirat hat das Recht, alle Unterlagen der Verwaltung einzusehen – Konten, Belege, Verträge. Er sollte die Kontoeinsicht aktiv nutzen, um Unregelmäßigkeiten frühzeitig zu erkennen.

Warum ist ein Beirat sinnvoll?

In WEGs ohne Beirat hat der Verwalter kaum aktive Kontrolle zwischen den Jahresversammlungen. Ein engagierter Beirat ist der beste Schutz vor Misswirtschaft und stärkt das Vertrauen aller Eigentümer in die Verwaltung.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist das Fundament des deutschen Wohnungseigentumsrechts. Es regelt, wie Immobilien in Sondereigentum aufgeteilt werden, wie Eigentümergemeinschaften organisiert sind und welche Rechte und Pflichten Eigentümer, Verwalter und Beiräte haben.

Geschichte und aktuelle Fassung

Das WEG wurde 1951 verabschiedet und seither mehrfach reformiert. Die bislang größte Reform trat am 1. Dezember 2020 in Kraft (WEG-Reform 2020). Sie modernisierte das Gesetz grundlegend und stärkte die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft.

Wichtigste Regelungsbereiche

• §§ 1–10: Grundlagen – Wohnungseigentum, Teileigentum, Miteigentumsanteil
• §§ 11–29: Verwaltung – Eigentümerversammlung, Verwalter, Beirat, Beschlüsse
• §§ 43–47: Verfahrensrecht (Zuständigkeit Amtsgericht)

Die WEG-Gemeinschaft als Rechtsperson

Seit 2020 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft eine eigene Rechtspersönlichkeit – sie kann Verträge abschließen, klagen und verklagt werden. Das bedeutet: Die WEG als Verband ist Eigentümerin des Gemeinschaftseigentums, nicht die einzelnen Eigentümer gemeinsam.

Beschlusskompetenzen

Das WEG regelt genau, welche Entscheidungen die Eigentümerversammlung per Beschluss treffen kann (§§ 19–21 WEG) und welche einer Vereinbarung (Einstimmigkeit) bedürfen. Bauliche Maßnahmen können seit 2020 mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.

Für Eigentümer wichtig

Jeder WEG-Eigentümer sollte die Grundzüge des WEG kennen – besonders zu Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeld und den Rechten im Konfliktfall.

Am 1. Dezember 2020 trat die umfassendste Reform des Wohnungseigentumsgesetzes seit dessen Gründung 1951 in Kraft. Das reformierte WEG stärkt die Eigenständigkeit der Eigentümergemeinschaft und modernisiert Verwaltungsstrukturen.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

1. WEG als Rechtsperson (§ 9a WEG)

Die Eigentümergemeinschaft ist nun ausdrücklich rechtsfähig – sie kann im eigenen Namen klagen (u. a. Hausgeldklage), verklagt werden und Verträge abschließen. Vorher war das komplizierter.

2. Wegfall des Quorums (§ 25 WEG)

Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist nun beschlussfähig – unabhängig von der Anzahl der Erschienenen. Das alte Quorum von 50 % der Miteigentumsanteile entfällt.

3. Bauliche Maßnahmen vereinfacht (§§ 20–21 WEG)

Bauliche Veränderungen können jetzt mit einfacher Mehrheit oder qualifizierter Mehrheit beschlossen werden – ohne Zustimmung aller Betroffenen. Das ermöglicht schnellere Modernisierungen.

4. Umlaufbeschluss erleichtert (§ 23 WEG)

Der Umlaufbeschluss ist jetzt ohne Einstimmigkeit möglich – Mehrheit der Stimmen genügt. Textform (auch E-Mail) reicht aus.

5. Neuer Vermögensbericht (§ 28 WEG)

Verwalter müssen jährlich einen Vermögensbericht vorlegen, der Kontostände und Rücklagen transparent macht.

6. Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG)

Eigentümer können per Beschluss verlangen, dass der Verwalter ein Zertifizierter Verwalter ist (IHK-geprüft). Neuregelung gilt ab Dezember 2022.

7. Erhaltungsrücklage statt Instandhaltungsrücklage

Terminologische Anpassung: Die alte „Instandhaltungsrücklage" heißt jetzt offiziell Erhaltungsrücklage.

Winterdienst ist ein klassischer Bestandteil der Verkehrssicherungspflicht. Wer Grundstückseigentümer ist, muss dafür sorgen, dass anliegende Gehwege und Zufahrten bei Schnee und Eis sicher begehbar sind.

Gesetzliche Grundlage

Es gibt kein bundeseinheitliches Winterdienstgesetz. Die konkreten Pflichten regeln die Gemeindesatzungen und Straßenreinigungssatzungen der Städte und Gemeinden. In Magdeburg gelten die Regelungen der Satzung über die Straßenreinigung der Stadt Magdeburg – diese können sich ändern und sollten beim Ordnungsamt oder auf der Stadtwebsite abgerufen werden.

Typische Anforderungen

• Räum- und Streupflicht werktags ab 7 Uhr, sonn- und feiertags ab 9 Uhr
• Pflicht endet in der Regel um 20 Uhr
• Streuung mit abstumpfenden Mitteln (Sand, Splitt) – Salz ist in vielen Gemeinden auf Gehwegen verboten
• Breite des freigehaltenen Weges: mindestens 1 Meter

Delegation

Der Verwalter kann den Winterdienst auf Dienstleister (Hausmeisterfirma, Winterdienstunternehmen) oder auf Mieter (per Mietvertrag) delegieren. Die Delegation entbindet ihn aber nicht von der Überwachungspflicht. Kommt der Dienstleister nicht, haftet trotzdem der Eigentümer.

Kosten und Umlage

Winterdienstkosten sind umlagefähige Betriebskosten (§ 2 Nr. 8 BetrKV) und können auf Mieter umgelegt werden. In der WEG werden sie über das Hausgeld finanziert.

Haftung bei Unfall

Stürzt jemand auf einem nicht geräumten Weg, haftet der Eigentümer auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Die Haftpflichtkomponente der Gebäudeversicherung deckt solche Ansprüche – sofern keine grobe Fahrlässigkeit vorliegt.

Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Vorausplanung der WEG für das kommende Wirtschaftsjahr. Er ist Grundlage für das monatliche Hausgeld, das jeder Eigentümer zahlt.

Inhalt des Wirtschaftsplans

Ein vollständiger Wirtschaftsplan enthält:

• Gesamtausgabenplanung: Alle voraussichtlichen Kosten des Jahres (Betriebskosten, Verwaltervergütung, Reparaturen, Versicherungen)
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Geplanter Sparbetrag für das Jahr
• Einnahmen: Erwartete Einnahmen aus Zinsen, Sondernutzungsrechten u. Ä.
• Einzelwirtschaftsplan je Eigentümer: Sein konkreter monatlicher Vorauszahlungsbetrag

Beschlussfassung

Der Wirtschaftsplan muss von der Eigentümerversammlung beschlossen werden (§ 28 Abs. 1 WEG). Ohne wirksamen Beschluss können die monatlichen Hausgeldzahlungen nicht gefordert werden – zumindest nicht in der neuen Höhe.

Vorläufige Fortgeltung

Liegt kein neuer Wirtschaftsplan vor (z. B. weil die Jahresversammlung sich verzögert), gilt der alte Wirtschaftsplan vorläufig fort. Eigentümer zahlen weiterhin den bisherigen Betrag, bis ein neuer Beschluss vorliegt.

Abgrenzung zur Jahresabrechnung

Der Wirtschaftsplan ist Prognose (Soll), die Jahresabrechnung ist Nachbetrachtung (Ist). Die Differenz führt zu Nachzahlungen oder Guthaben je Eigentümer.

Tipps für den Beirat

Der Verwaltungsbeirat sollte den Wirtschaftsplan kritisch prüfen – sind alle Kostenpositionen realistisch? Ist die Erhaltungsrücklage ausreichend angesetzt? Werden anstehende Maßnahmen berücksichtigt?

Die Wohnfläche einer Wohnung ist mehr als eine technische Kennzahl – sie bestimmt Mietpreis, Betriebskostenumlage und Heizkosten. Je nach angewandter Berechnungsmethode kann dieselbe Wohnung unterschiedlich groß sein.

Die drei Berechnungsmethoden

Wohnflächenverordnung (WoFlV): Gilt im sozialen Wohnungsbau und wird im Mietrecht als Standard angesehen. Balkone, Loggien und Terrassen werden zu 25 % (in bestimmten Fällen bis 50 %) angerechnet. Keller, Heizräume und Garagen bleiben außen vor.

DIN 277: Technische Norm, die vor allem im Planungs- und Gewerbebau genutzt wird. Berechnet Grundflächen ohne Flächenabzüge – ergibt größere Zahlen als WoFlV.

Vereinbarte Wohnfläche: Was im Mietvertrag steht, gilt als vereinbart – unabhängig davon, wie es berechnet wurde.

Auswirkungen im Mietrecht

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung und Rückforderung zu viel gezahlter Miete (BGH Urteil VIII ZR 295/03). Vermieter sollten die Fläche sorgfältig nachmessen lassen, bevor sie sie vertraglich festlegen.

WEG und Kostenverteilung

In WEGs wird die Wohnfläche häufig für die Kostenverteilung herangezogen (neben dem Miteigentumsanteil). Bei Neuaufteilungen oder Renovierungen sollte die Fläche durch einen Sachverständigen vermessen werden.

Praktische Empfehlung

Wer unsicher ist, sollte einen öffentlich bestellten Sachverständigen mit der Berechnung beauftragen. Kostenpunkt: 150–400 €, abhängig von Größe und Lage.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 löste die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ab und ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft. Sie gilt unmittelbar nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, wird aber durch Vereinbarung oder Gerichtsurteile häufig auch auf frei finanzierte Mietverhältnisse angewendet.

Berechnungsregeln der WoFlV

Die WoFlV (§ 2–4) legt fest:

• Vollständig angerechnet (100 %): Wohnräume, Küche, Flur, Bad, WC, Abstellraum innerhalb der Wohnung
• Zur Hälfte angerechnet (50 %): Balkone, Terrassen, Loggien – in Ausnahmefällen bis 100 % (besondere Ausstattung, südliche Lage)
• Nicht angerechnet: Keller, Heizräume, Waschküchen, Garagen, nicht ausgebaute Dachräume

Räume unter 1 m Höhe werden nicht angerechnet, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte.

Bedeutung im Mietrecht

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten von der Vertragsangabe ab, kann der Mieter die Miete mindern und zu viel gezahlte Miete rückfordern. Deshalb ist eine genaue Berechnung nach WoFlV bei Neuvermietungen wichtig.

Abgrenzung zur DIN 277

Die DIN 277 misst Brutto-Grundfläche ohne die Abzüge der WoFlV und ergibt größere Werte. Werden in einem Mietvertrag versehentlich DIN-277-Werte verwendet, riskiert der Vermieter Mietminderungsansprüche.

Aktuelle Entwicklung

Die WoFlV ist seit 2004 unverändert. Diskutiert wird eine Reform, die auch neue Wohnformen (Tiny Houses, Co-Living) besser erfassen soll. Bis dahin gilt die WoFlV als verbindlicher Standard.

Das Wohnrecht ist ein persönliches Nutzungsrecht an einer Immobilie, das im Grundbuch in Abteilung II eingetragen wird. Es berechtigt den Berechtigten, die Immobilie (ganz oder teilweise) zu Wohnzwecken zu nutzen, ohne dass Eigentümer sein zu müssen.

Gesetzliche Grundlage

Das Wohnrecht ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090–1093 BGB. Es ist nicht übertragbar und nicht vererblich – es erlischt mit dem Tod des Berechtigten.

Anwendungsbeispiele

• Eltern übertragen die Immobilie an Kinder, behalten aber das lebenslange Wohnrecht
• Scheidungsfolgenvereinbarung: Einer der Ex-Partner darf weiter in der Immobilie wohnen
• Pflegeheimfinanzierung: Elternteil schließt auf Lebenszeit Wohnrecht aus, bevor es ins Heim zieht

Abgrenzung zum Nießbrauch

Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist umfassender: Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und Mieteinnahmen behalten. Das Wohnrecht berechtigt nur zur eigenen Nutzung – keine Vermietung möglich.

Wertminderung und Steuer

Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Verkehrswert der Immobilie erheblich – ein Käufer erwirbt ein belastetes Grundstück. Der kapitalisierte Wert des Wohnrechts (Jahreswert × Vervielfältiger nach Lebenserwartung) ist relevant für die Schenkung- und Erbschaftsteuer.

Löschung

Das Wohnrecht erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten. Zuvor kann es durch notariellen Löschungsvertrag aufgehoben werden. Eine Löschungsbewilligung des Berechtigten ist für die Grundbuchlöschung notwendig.

Seit dem 1. Dezember 2022 gibt es den „Zertifizierten Verwalter" als gesetzlich definierten Qualitätsnachweis für Immobilienverwalter. Die gesetzliche Grundlage ist § 26a WEG, die Verwalterprüfungsverordnung (VerwV) regelt die Prüfungsanforderungen.

Wer darf sich „Zertifizierter Verwalter" nennen?

Nur wer eine Prüfung vor der zuständigen IHK erfolgreich abgelegt hat, darf den geschützten Begriff „Zertifizierter Verwalter" führen. Die Prüfung umfasst Kenntnisse in:

• Wohnungseigentumsrecht (WEG)
• Mietrecht und Mietvertragsrecht
• Kaufmännische Grundlagen (Buchführung, Abrechnung)
• Technisches Gebäudemanagement (Baukunde, Instandhaltung)
• Makler- und Bauträgerrecht

Recht der Eigentümer

§ 26a WEG gibt jedem Eigentümer das Recht, per Mehrheitsbeschluss zu verlangen, dass die WEG nur von einem Zertifizierten Verwalter verwaltet wird. Ist der aktuelle Verwalter nicht zertifiziert, muss er das Zertifikat innerhalb eines Jahres nachholen oder die WEG kann einen neuen Verwalter bestellen.

Ausnahmen

Kleine WEGs (bis zu acht Sondereigentumseinheiten) dürfen auch durch einen Eigentümer ohne IHK-Zertifikat verwaltet werden, wenn keine Mehrheit für den Zertifizierten Verwalter zustande kommt.

Weiterbildungspflicht

Neben der Zertifizierung müssen Verwalter nach § 34c GewO jährlich Weiterbildungen nachweisen (20 Stunden in drei Jahren). Das gilt unabhängig davon, ob sie zertifiziert sind oder nicht.

Praktische Bedeutung

Der Zertifizierte Verwalter ist ein wichtiges Qualitätssignal. Eigentümer, die einen Verwalter suchen, sollten nach dem Zertifikat fragen – es ist kein Garant, aber ein guter Hinweis auf professionelle Ausbildung.

Zwangsverwaltung ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen (§§ 146–161 ZVG). Sie unterscheidet sich von der Zwangsversteigerung: Die Immobilie wird nicht verkauft, sondern unter gerichtlicher Kontrolle bewirtschaftet.

Wann wird Zwangsverwaltung angeordnet?

Das Amtsgericht ordnet Zwangsverwaltung auf Antrag eines vollstreckungsberechtigten Gläubigers an – meist einer Bank mit eingetragener Grundschuld. Voraussetzung ist ein vollstreckbarer Titel. Auch die WEG kann bei rückständigem Hausgeld Zwangsverwaltung beantragen.

Ablauf

1. Gläubiger beantragt Anordnung beim Amtsgericht
2. Gericht bestellt einen Zwangsverwalter (meist ein Rechtsanwalt oder erfahrener Immobilienverwalter)
3. Zwangsverwalter tritt in alle Mietverträge ein und zieht Mieten ein
4. Kosten der Verwaltung und des laufenden Betriebs werden abgezogen
5. Überschuss geht an den Gläubiger

Auswirkungen auf Mieter

Mieter erfahren die Zwangsverwaltung durch ein behördliches Schreiben, in dem sie aufgefordert werden, Miete an den Zwangsverwalter zu zahlen. Bestehende Mietverträge bleiben bestehen (§ 152 ZVG). Der Mieter muss dem Zwangsverwalter gegenüber alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses erfüllen.

Abgrenzung zur Zwangsversteigerung

Zwangsverwaltung ist oft ein erster Schritt – parallel zur oder anstatt der Zwangsversteigerung. Während die Versteigerung die Immobilie verkauft, lässt die Verwaltung sie im Eigentum des Schuldners, generiert aber laufende Einnahmen für den Gläubiger.

Zweckentfremdung von Wohnraum ist die Nutzung von Wohnungen oder Häusern für andere als Wohnzwecke – zum Beispiel als Ferienwohnung, Gewerbefläche oder dauerhafter Leerstand. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist sie per Gesetz eingeschränkt oder verboten.

Gesetzliche Grundlage

Zweckentfremdungsverbote sind Landesrecht. Bayern, Berlin, Hamburg, Baden-Württemberg und einige weitere Bundesländer haben entsprechende Gesetze erlassen. In Sachsen-Anhalt gibt es aktuell kein flächendeckendes Zweckentfremdungsverbots-Gesetz – auch Magdeburg ist daher (Stand 2026) nicht betroffen.

Was gilt als Zweckentfremdung?

• Dauerhafte oder regelmäßige Nutzung als Kurzzeitvermietung (Airbnb, Ferienwohnung)
• Umbau zu Büros, Praxen oder Gewerberäumen ohne Genehmigung
• Dauerhafter Leerstand ohne Genehmigung
• Abriss oder Verfall von Wohnraum

Ausnahmegenehmigungen

In Städten mit Zweckentfremdungsverbot können Ausnahmen beantragt werden – z. B. wenn kein Bedarf an Wohnraum mehr besteht oder wirtschaftliche Gründe vorliegen. Die Genehmigungen sind selten und an strenge Auflagen geknüpft.

Sanktionen

Verstöße werden mit Bußgeldern von bis zu 50.000 € (in manchen Bundesländern höher) geahndet. Zudem kann die Behörde die Wiederherstellung des Wohnzustands anordnen.

Relevanz für WEGs

In WEGs mit Zweckentfremdungsverbot kann auch ein einzelner Eigentümer, der seine Wohnung als Ferienwohnung nutzt, den gesamten Verband in Schwierigkeiten bringen. Die WEG sollte entsprechende Nutzungsverbote in die Gemeinschaftsordnung aufnehmen.